3 raisons pour faire appel à un courtier immobilier
Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?
Si vous souhaitez investir dans une résidence gérée LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) pour bénéficier d’une belle rentabilité sur le long terme, il est tout à fait possible d’aborder cette acquisition via des formules packagées en faisant appel à des professionnels en LMNP et des courtiers en immobilier. De plus en plus, les investisseurs en LMNP délèguent à la fois la recherche de leurs biens à des spécialistes (sans se déplacer pour aller voir le bien) et l’obtention d’un crédit immobilier à des courtiers en immobilier, afin de gagner du temps.
Pourquoi investir en LMNP avec un crédit?
L’immobilier est le seul véhicule d’investissement finançable par les banques. Avec l’effet du levier immobilier du crédit, cela vous contraint en quelque sorte à épargner. Ce sont les revenus générés par votre bien LMNP qui vont payer le capital et les intérêts prélevés mensuellement par la banque.
C’est une excellente manière de se créer un patrimoine solide dans le temps sans bourse délier. Au bout de quelques années, une fois le crédit remboursé à l’aide des loyers payés chaque mois par le gestionnaire, en vertu du contrat de bail, vous allez pouvoir commencer à percevoir une rente mensuelle.
Toutefois, investir en LMNP de cette manière nécessite de rechercher un crédit bancaire, et de le choisir avec soin. La meilleure solution est de recourir à un expert en la matière : le courtier immobilier.
Acheter votre bien LMNP avec l’aide d’un courtier en immobilier
En 2019, parmi les Français ayant souscrit des crédits immobiliers, 35 % ont eu recours aux services d’un courtier. En 2008, ils n’étaient que 15 % à le faire. Ce sont principalement les moins de 35 ans qui font appel à un expert en courtage.
Cela s’explique notamment par la sélectivité des banques, qui refusent de nombreux dossiers « mal ficelés ». Les dossiers les plus fragiles sont souvent éliminés d’emblée, si le client ne parvient pas à rassurer le conseiller bancaire.
Faire appel à un courtier immobilier permet de pallier ce problème, puisque le professionnel sera en mesure de constituer un dossier solide et de négocier habilement. Dans la majorité des cas, le client obtiendra son crédit avec un taux parmi les meilleurs du marché.
Passer par un courtier : les 3 avantages pour l’investisseur LMNP
Les nombreuses offres de prêt immobilier existantes sur le marché et la diversité des conditions rendent parfois les comparatifs compliqués à réaliser soi-même. Faire le choix le plus avantageux n’est donc pas toujours évident, notamment lorsqu’on s’engage pour la première fois avec un emprunt. Pour cela, faire appel à un courtier spécialiste du prêt immobilier vous permet de bénéficier de conseils d’expert pour choisir de votre crédit.
1) Vous obtiendrez les conditions les plus avantageuses et les mieux adaptées à votre situation
Le courtier vous apporte toute sa connaissance du monde bancaire et sait constituer votre dossier, en mettant en exergue vos points forts, pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Il va démarcher et mettre son réseau de banques partenaires en concurrence pour vous proposer le meilleur crédit possible, en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale.
Les courtiers sont des apporteurs d’affaires, ils traitent un grand volume de dossiers et assurent aux banques un flux régulier de clientèle. C’est ce qui leur permet de négocier des taux avantageux, qui ne sont pas proposés au « grand public », en passant directement par les pôles immobiliers des banques.
2) Vous gagnerez un temps précieux et une vraie sérénité
Un projet immobilier LMNP implique des démarches souvent chronophages et fastidieuses. Un expert du crédit va vous faire gagner un temps précieux lors de la constitution de votre dossier, surtout quand vous n’avez que 45 à 60 jours après la signature du compromis de vente pour trouver une solution de financement.
Il ne faudra que quelques jours à votre courtier pour vous faire une offre adaptée :
- Démarchage des banques et comparaison des offres de prêts
- Constitution de votre dossier de demande de prêt
- Négociation auprès des banques
C’est une prise en charge globale qui vous permet de vous concentrer en toute sérénité sur votre projet d’investissement.
3) Vous bénéficierez d’une assurance emprunteur au meilleur prix
Par ailleurs, faire appel à un courtier peut vous aider à faire de vraies économies sur l’assurance rattachée à votre crédit. Au moment de la négociation de votre prêt, comme pour les taux, il sera en mesure de négocier une assurance plus avantageuse et moins onéreuse.
À quel moment faire appel à un courtier immobilier ?
Ce n’est pas nécessaire d’attendre d’avoir trouvé votre bien pour contacter un courtier. Vous pouvez prendre contact pour définir votre capacité d’emprunt et faire le point sur votre situation en amont. Le courtier peut aussi vous renseigner sur les différents prêts en fonction de votre profil.
Vous pouvez aussi faire appel à un courtier une fois que vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter.
Enfin, si vous avez besoin de renégocier votre prêt immobilier, le courtier peut vous apporter une aide précieuse. S’engager sur de longues périodes transforme souvent des conditions de prêt intéressantes en conditions défavorables. Là aussi, le courtier peut vous aider à défendre vos intérêts.
Combien coûte un courtier ?
Un courtier ne se rémunère que si vous choisissez l’un des prêts qu’il vous propose :
- S’il s’agit d’un courtier en agence, il vous facturera le plus souvent 1% du montant emprunté.
- S’il s’agit d’un courtier en ligne, les tarifs sont fixes et compris en général entre 950€ et 1.400€.
Le montant des honoraires doit être explicitement indiqué sur le mandat de recherche que vous avez signé.
Comment choisir son courtier immobilier ?
Il y a beaucoup de courtiers sur le marché et il n’est pas toujours facile de savoir comment choisir celui à qui vous allez confier votre projet. Si le bouche à oreille est privilégié par beaucoup d’investisseurs, il est intéressant de consulter les avis sur Google.
Cependant, il faut rester méfiant vis-à-vis de l’authenticité des avis clients. Plusieurs critères sont à considérer :
- Y a-t-il une certification par un organisme spécialisé, comme Immodvisor ?
- Les normes NF Z740501, ISO 20 252 sont-elles respectées ?
- Y a-t-il des avis négatifs ou neutres ?
Vous devez aussi vérifier avec quels établissements bancaires le courtier travaille : certains ne contactent que leurs partenaires tandis que d’autres mettent un grand nombre de banques en concurrence.
Vous devez aussi choisir entre un courtier en agence et un courtier en ligne : vous pouvez rencontrer le premier et discuter avec lui en face à face, tandis que le second vous accompagne en ligne sans que vous n’ayez besoin de sortir de chez vous.
Négocier seul auprès des banques n’est intéressant que si vous êtes vous-même un professionnel du crédit. Aujourd’hui, faire appel à un courtier n’est plus réservé aux « gros » investisseurs : n’hésitez donc pas à vous faire accompagner. Vous gagnerez largement plus, en termes financiers, en temps et en tranquillité d’esprit, que les honoraires que vous lui verserez.
Faire votre déclaration LMNP
Comment faire votre déclaration LMNP
Déclarer votre activité et vos revenus LMNP vous permet de faire les meilleurs choix quant à votre régime d’imposition fiscale. En effet, la location meublée non professionnelle (LMNP) engendre des modalités propres à ce régime à bien appréhender pour un investisseur en immobilier locatif. Au moment de sa déclaration de revenus, avec ou sans la réduction d’impôt Censi Bouvard, la tâche peut s’avérer complexe sans l’aide d’un expert-comptable. Que ce soit au micro BIC ou au réel.
Déclarer le début de son activité en LMNP, avec le formulaire Cerfa P0i
Si vous souhaitez louer un bien immobilier équipé de meubles, en tant que loueur meublé non professionnel vous devrez remplir un formulaire de déclaration de début d’activité non salariée via l’imprimé P0i (formulaire Cerfa n°11921*06).
Cette formalité est obligatoire quelle que soit l’option fiscale pour laquelle vous avez opté, à savoir:
- L’imposition au réel
- L’imposition au régime du micro-BIC
Cette formalité doit être:
- achevée dans un délai de 15 jours après le début de l’activité
- Le formulaire doit p0i être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce compétent
Cette déclaration permet ensuite d’obtenir un numéro Siret. Elle est entièrement gratuite.
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez le choix entre deux régimes, le régime micro-BIC et le régime réel.
Déclarer vos revenus locatifs LMNP sous le régime micro-BIC
L’imposition des revenus LMNP au régime micro-BIC présente plusieurs atouts comme:
- absence de déclaration de résultat n°2031
- absence de comptabilité obligatoire
- déclaration limitée à la déclaration de revenus
- application d’un abattement fiscal représentatif des frais et charges de 50%
Fiscalement, les recettes générées par le bien loué doivent être déclarées au moyen d’une déclaration annexe: la 2042 C PRO. Si vous déclarez en ligne, il faut cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » . Cela a le mérite d’être simple.
Déclarer vos revenus locatifs LMNP au régime réel
Dans ce cas, les choses se compliquent un peu plus. Mais tout travail mérite salaire. En effet, c’est ce mode d’imposition qui va vous permettre de bénéficier de l’amortissement du prix d’achat de votre bien LMNP et de générer des revenus non fiscalisés !
En contrepartie, les obligations comptables vont être beaucoup plus lourdes que le micro-BIC. Ici, l’aide d’un expert comptable est cruciale pour bien déclarer.
Il faudra remplir une déclaration de résultat:
- Formulaire 2031
- Annexes (déclarations 2033-A à 2033-E) auprès du SIE (service des impôts des entreprises)
Cette démarche s’effectue en ligne via un logiciel de télédéclaration ou via votre expert-comptable.
Le bénéfice (ou le déficit constaté) doivent être reportés dans la déclaration de revenus 2042 C PRO.
De plus il faut produire d’autres annexes comme :
- déclaration 2033-A : bilan simplifié
- déclaration 2033-B : compte de résultat simplifié
- déclaration 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values
- déclaration 2033-D : relevé des provisions, amortissement dérogatoires et déficits reportables
- déclaration 2033-E : détermination de la valeur ajoutée
Mais il faut aussi tenir une comptabilité (livre journal des recettes et dépenses) et conserver ses justificatifs d’achats et ses factures en cas de contrôle… inopiné.
Bon à savoir : si vous êtes en couple, le fisc exige que le formulaire 2031 soit rempli par le conjoint qui exerce personnellement l’activité soumise à la fiscalité BIC (article 172-3 du CGI).
Comment calculer le déficit en LMNP ?
Si vous êtes en statut LMNP et que vous choisissez le régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux), la règle est la suivante:
Si le montant de vos charges est supérieur au montant de vos loyers, vous déclarez un déficit foncier, dans la limite de 10.700 € par an, et vous pouvez reporter l’excédent, jusqu’à épuisement, pendant 10 ans.
Ce déficit est imputable uniquement à vos revenus locatifs, et non à vos revenus globaux.
Le régime réel permet de déduire:
- les charges de copropriété
- les travaux de rénovation
- les intérêts d’emprunt
- les honoraires de votre expert-comptable
- les frais de notaire
Bref, à peu près tout!
Vous pouvez annihiler vos recettes locatives vis-à-vis de Bercy, sans augmenter votre assiette imposable. Néanmoins, il faut bien distinguer le déficit foncier de l’amortissement, lequel ne peut pas créer de déficit. L’article 39 C du code général des impôts exclut formellement l’amortissement du calcul du déficit foncier en LMNP.
Les déclarations erronées sont fréquentes, aussi nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable connaissant bien les règles du statut LMNP. Cela vous évitera tout risque de contrôle de la part du du fisc.
Comment calcule-t-on l’amortissement d’un bien pour la déclaration des revenus LMNP ?
Autre pierre angulaire d’un investissement LMNP: l’amortissement LMNP qui permet d’étaler les grosses dépenses sur plusieurs années avec l’avantage immédiat de réduire sa base fiscale.
Le calcul de l’amortissement en LMNP consiste à diviser la valeur d’origine du bien par son nombre d’années probable d’utilisation.
Conventionnellement, on estime que la durée d’amortissement:
- de l’immobilier hors-terrain est entre 25 et 35 ans
- les travaux d’entretien entre 10 et 20 ans
- le mobilier de 5 à 10 ans
Exemple d’une valeur moyenne d’amortissement de 85 % qui court sur une durée de 30 ans.
La formule est:
Valeur du bien immobilier x valeur d’amortissement/durée d’amortissement.
Pour un bien LMNP acheté à 250 000 euros, vous pouvez l’amortir chaque année :
250 000 € x 0,85/30 = 7 083 euros
A retenir:
- L’amortissement est une notion comptable : ce n’est pas une sortie d’argent réelle
- L’amortissement en LMNP fonctionne seulement dans le régime fiscal réel
- L’amortissement permet de réduire drastiquement son revenu imposable.
Quels justificatifs de votre activité LMNP faut-il conserver pour votre déclaration ?
Vous devrez conserver:
- les factures de loyers,
- les factures de votre CGA si vous y adhérez,
- les justificatifs de taxe foncière,
- les tableaux de crédit immobilier,
- les relevés bancaires du compte dédié à votre activité de loueur en meublé,
- les factures de charges de copropriété,
- les assurances et charges diverses.
Investir en résidences services sans apport
Investir en résidences de services sans fonds propres
La pierre est la valeur refuge par excellence dans le cœur de Français. Quelle que soit l’emplacement, la courbe des prix ne fléchit que très rarement sur le long terme. L’investissement immobilier en LMNP est un véhicule privilégié pour les Français dans une époque de taux encore accessibles. Alors comment se lancer sans fonds propres dans un tel investissement? Quelles sont les techniques et astuces à mettre en exergue pour finir de convaincre votre banquier du bien fondé de votre requête? Revue de détail.
Se lancer dans l’investissement en LMNP sans argent
Connaissez vous l’effet de levier du crédit immobilier? Autrement dit, une des règles de base en gestion de patrimoine est d’utiliser le crédit pour ne pas toucher à ses fonds propres et faire rembourser son crédit immobilier grâce à la perception d’un loyer LMNP. Vous allez donc pouvoir vous générer un revenu complémentaire à long terme (une rente) lorsque vous aurez fini de payer votre crédit immobilier.
En outre, cela va vous permettre de vous constituer un patrimoine solide pour vous préparer une retraite confortable.
Investir dans un bien LMNP sans argent est tout à fait possible. Avec les taux actuels, il vous sera possible de rembourser la banque sans trop payer d’intérêts. Nul besoin d’être riche pour acheter un bien dans une résidence gérée en LMNP. Les banques seront toujours enclines à vous prêter, s’il s’agit d’acheter un bien immobilier, sous réserve que votre dossier soit correct, bien entendu. (solvabilité, revenus, etc…)
Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous allez louer un petit logement en résidence étudiante dont le loyer va vous être redistribué par le gestionnaire de la résidence, en vertu du bail commercial que vous allez signer avec lui. Et ce, sur la base de nombreuses années.
Ainsi, investir sans apport dans un bien LMNP, est relativement aisé pour les personnes ayant un CDI. Néanmoins, si vous n’êtes pas dans cette situation, le mieux est de vous faire aider par un courtier en crédit immobilier qui saura défendre votre dossier auprès de ses interlocuteurs.
Quoi qu’il en soit, avant de vous lancer dans ce projet de l’investissement locatif, il faudra vous poser les bonnes questions, à savoir:
Déterminer avec précision votre objectif d’investissement :
- Patrimoine
- Revenu complémentaire
- rentes à venir
Choisir le type de bien immobilier pour atteindre votre objectif
- Type de surface
- Type d’actif immobilier LMNP (dans quelle résidence?)
Déterminez votre zone géographique
Si vous voulez louer votre bien LMNP il faut choisir une zone qui est recherchée par les locataires! Les seniors préféreront des villes dynamiques avec tous les commerces à proximité. Les étudiants auront besoin d’ activités et d’un transport dense à disposition.
Calculez la rentabilité locative visée
Si votre objectif est d’investir dans un bien en LMNP pour générer un revenu complémentaire, n’oubliez pas de calculer la rentabilité que vous allez pouvoir en tirer. Cela est essentiel pour réussir son investissement en LMNP. La rentabilité brute se calcule ainsi : montant annuel des loyers / valeur totale du bien.
Pensez à faire appel à un courtier
Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple? Mieux vaut confier la recherche de son crédit à un courtier professionnel qui vous trouvera le meilleur crédit. Gain de temps et de stress garanti!
La vocation d’un courtier est de connaître chaque banque de son périmètre et les profils qu’ils privilégient en fonction de leur politique commerciale. Cela permet d’orienter vite votre dossier dans la bonne banque. Même avec des taux d’emprunt encore accessibles, le fait de passer par un courtier immobilier augmente vos chances d’obtenir un crédit à des conditions plus avantageuses.
De plus , le courtier va pouvoir agir sur la réduction tarifaire d’un produit d’assurance comme l’assurance ADI, les frais de dossier, l’annulation des l’annulation des indemnités de remboursement anticipé, etc.
Investir dans un bien LMNP à plusieurs
Investir en LMNP à plusieurs peut être intéressant, si on a pas d’apport au préalable. Ainsi, un groupe d’acquéreurs peut plus facilement accéder à un bien immobilier au prix élevé au mètre carré, comme dans les grandes métropoles.
En investissant à plusieurs (en famille, entre amis ou entre investisseurs) on mutualise les risques et les coûts. Dès lors, votre investissement en LMNP en résidence gérée vous coûte proportionnellement moins cher avec un risque plus que limité.
Une solution simple et souple pour investir : l’indivision
L’indivision est une solution simple pour investir dans un LMNP. En effet, deux ou plusieurs personnes vont acheter un bien immobilier LMNP en résidence gérée en indivision et obtenir pour chacun, un quote-part proportionnelle à leur apport dans l’investissement. L’indivision est intéressante en ce qu’elle permet à chaque indivisaire de sortir de l’indivision quand il le souhaite. Cette souplesse fait que beaucoup d’investisseurs peuvent se lancer dans l’aventure.
Investir en démembrement dans un LMNP
En n’acquérant que la nue-propriété – généralement autour de 50% de la valeur du bien – l’investisseur confie à un bailleur social (ce n’est pas une obligation) l’usufruit du bien pour une durée de 15 à 20 ans, selon le contrat. Pendant ces années, il ne paie ni charges ni taxes, son bien n’est pas pris en compte dans le calcul d’un éventuel IFI. Au terme, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et peut le louer comme il le souhaite, l’occuper ou le revendre. Là encore cette stratégie peut être astucieuse et est une bonne alternative pour investir en LMNP. En effet, cette solution est fiscalement attractive et devient de plus en plus plébiscitée par les investisseurs avertis.
Bien investir en fonction de son âge
En gestion de patrimoine, on n’investit pas pareil à 30 ans qu’à 50 ans. Lorsqu’on est jeune, on peut opter pour un investissement locatif ou acheter son bien immobilier pour y habiter.
Si le jeune actif travaille dans une grande métropole, mieux vaudra, parfois, louer son appartement et opter pour un marché immobilier locatif de type LMNP, plus propice à un investissement locatif rentable à moyen terme.
Quoi qu’il en soit, plus que le facteur âge, c’est la stabilité de votre revenu qui conditionnera la bienveillance des banques à votre endroit (CDI , épargne, pas de découvert).
In fine, il n’y a pas d’âge minimal pour investir dans la Pierre. Si les premières années de la vie active servent à se constituer une épargne, il faudra s’intéresser rapidement à un investissement locatif défiscalisé de type LMNP. En revanche, peu avant la retraite, l’investissement dans une résidence gérée vous permettra de bénéficier de revenus immédiats pour compléter la baisse des revenus consubstantiels au départ de la vie active.
Récupérer la TVA, avantage du statut LMNP
TVA récupérable, un argument fort pour le statut LMNP
SI vous pensez acquérir un bien LMNP en investissant dans une résidence gérée sur le marché du neuf ou de l’occasion, vous avez sans doute déjà tenu compte de la récupération de la TVA (20% du prix de votre futur bien) dans vos calculs. Mais savez-vous comment cela fonctionne ? Que devient la TVA en cours de vie de l’investissement en LMNP? Quid en cas de revente? Quid en cas de démembrement de propriété? Revue de détail.
Le principe de la TVA dans un investissement LMNP
Investir dans un logement LMNP – donc destinée à la location meublée – fait l’objet d’une taxe sur la valeur ajoutée appelée TVA. Cette TVA LMNP, avancée lors de l’acquisition du bien en résidence gérée, peut être récupérée si on respecte quelques conditions au préalable.
A savoir 20 % du prix d’achat de votre bien immobilier LMNP sous réserve que votre bien soit confié à un professionnel pendant une durée minimum de 9 ans et que vous vous engagez à conserver votre bien pour le louer meublé pendant au moins 20 ans.
- Exemple
Prix du bien meublé en résidence de services seniors : 200 000 € HT
Montant TVA (20%): 40 000 €
Prix du bien meublé TTC : 240 000 €
Vous pourrez récupérer 40 000 € sur les 240 000 € dépensés soit environ 16 %.
En outre, la loi Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA avancée pour l’achat du studio ou de l’appartement en résidence LMNP. Le dispositif permet de récupérer 20 % du montant engagé dans l’achat de votre bien sous réserve que la résidence propose a minima trois services aux résidents comme:
- la blanchisserie
- l’entretien des locaux
- la réception des clients
- le petit-déjeuner.
Si vous respectez toutes ces conditions, vous allez pouvoir récupérer la TVA LMNP. Attention: dans l’hypothèse où vous mettez en vente votre bien immobilier avant la 20ème année d’acquisition, allez-vous devoir rembourser la TVA récupérée au prorata temporis ?
TVA et revente du bien LMNP
Nous l’avons vu, une des conditions pour bénéficier de la TVA est de conserver son bien pendant une période minimale de 20 ans. Sachant qu’une opération après 20 ans fait sortir mécaniquement le vendeur du champ d’application de la TVA.
Néanmoins, si le primo-acheteur décide de revendre son bien en résidence de services, il pourra conserver l’avantage de la TVA s’il respecte quelques conditions. Dès lors, la rétrocession de la TVA ne sera pas remise en cause.
Dans l’hypothèse où la revente du bien en loueur en meublé non professionnel est réalisée avant 5 ans, la TVA est considérée comme acquise si le cédant et le nouveau bailleur sont tous les deux assujettis à la TVA.
C’est également le cas également si le bail en cours est repris par le second investisseur dans les mêmes conditions. En effet, L’article 257 bis du Code Général des Impôts dispose que “la déduction initialement opérée n’est pas reversée si les conditions précitées sont respectées”. Dès lors, la TVA peut être conservée par le vendeur. C’est toujours le cas lorsque l’on revend un bien en résidence de services.
Si le bien LMNP est revendu après 5 ans de détention, les conditions sont les mêmes: les deux parties au contrat doivent être assujetties à la TVA. Une dispense de réversion de la TVA est appliquée par le Fisc si toutes les conditions sont remplies.
Quid de la TVA en cas de démembrement de propriété?
Le démembrement de propriété permet à l’usufruitier de
- transmettre son patrimoine dans un cadre fiscal avantageux
- d’obtenir des revenus complémentaires immédiats.
En scindant la propriété entre usufruit et nue-propriété, le démembrement permet de préparer efficacement sa succession tout en minorant les taxes que devront payer les héritiers.
Néanmoins, le démembrement de biens immobiliers LMNP assujettis à la TVA peut entraîner une régularisation de TVA et générer des problèmes si ces conséquences n’ont pas été suffisamment anticipés.
En effet, dans le cas d’un démembrement, la nue-propriété n’ouvre pas de droit à déduction car il n’y a aucune activité de location. Cette TVA n’est récupérable par le nu-propriétaire que si celui-ci exploite une activité soumise à TVA.
Dès lors, la quote-part de TVA qui grève la nue-propriété n’est pas récupérable et devra être restituée au prorata du Fisc application des règles prévoyant la régularisation de TVA par vingtième.
- Cas pratique
Un bien LMNP en résidence gérée
TVA récupérée de 20 000€ il y a 10 ans
Nue-propriété= 60% dans le cadre d’un démembrement
Il faudra reverser au Trésor Public la somme 6000 € (20 000 x 60% x 10/20ème).
En conclusion, si vous détenez déjà le statut de louer en meublé professionnel, pour obtenir le remboursement de la TVA vous devrez envoyer au centre des impôts :
- Le formulaire 3519 complété ;
- L’acte notarié du bien LMNP
- La copie du bail commercial ;
- Le décompte du notaire.
Dès lors, vous obtiendrez le remboursement de la part du Trésor public sous un délai d’environ 6 mois. Cette possibilité de récupérer la TVA constitue un des avantages fiscaux les plus intéressants du statut LMNP.
Les résidences seniors : le choix patrimonial LMNP
Les résidences seniors : aujourd’hui et demain, le choix de l’investisseur LMNP
La crise que traversent les EHPAD privés fait réfléchir de nombreux investisseurs LMNP. Pourquoi ne pas profiter de cette désaffection pour trouver et acquérir une chambre en EHPAD à un meilleur prix, aujourd’hui ? Ou au contraire, faut-il revendre ? Pour acheter un autre bien en résidences de services ? Dans ce cas, les résidences seniors, qui ne sont pas médicalisées et qui ont une image plus positive et sont d’une excellente valeur patrimoniale, sont une réponse très prometteuse, dans la situation actuelle et future.
Une nouvelle jeunesse pour les résidences seniors
L’année 2022 marque l’arrivée à l’âge de 75 ans des « papy-boomers », ces seniors qui sont nés après 1945. C’est un bond en avant de la population senior : chaque année, ce sont 70 000 personnes en plus qui vont fêter leur 75e anniversaire. C’est aussi un changement radical de mentalité : venant remplacer la « génération silencieuse » de leurs aînés, les papy-boomers amènent avec eux un esprit actif et une volonté de profiter de la vie. Ils ne se reconnaissent pas dans les pensionnaires des « maisons de retraite », qui subissent leur vieillissement. Les résidences seniors vont devoir leur proposer un cadre de vie agréable, des activités, de la convivialité, de l’ouverture sur le quartier qui les entoure.
En 2021, ce sont 85 nouvelles résidences seniors qui ont ouvert. Même chiffre pour 2022 et les années suivantes. En 2022, le seuil symbolique des 1000 résidences seniors sera franchi. Mais l’offre, si elle paraît dynamique, est loin de satisfaire toute la demande.
Des acteurs qui se renforcent et qui innovent
C’est l’enseigne Domitys qui est le leader incontestable du marché, avec plus d’un logement sur 5 en résidences seniors en France.Derrière Domitys, quatre enseignes dépassent les 5% de parts de marché, en logements : les Senioriales, les Girandières, les Jardins d’Arcadie et les Villages d’Or. Et, c’est intéressant, derrière ce top 5 se trouvent des acteurs qui se consolident, signe de la maturation en cours du marché.
Arrivent sur ce marché les groupes jusque là spécialisés dans les EHPAD, mais aussi les groupes de maisons de retraite (Bel Age, Emera, Les Opalines…). Et d’autres entrent dans le cercle des groupes gérant 500 logements ou plus, avec des concepts innovants, comme Aquarelia, Oh Activ, ou Montana.
Une vague de grands rachats, comme Les Jardins d’Arcadie/ACAPACE en 2020, accélère la standardisation des modèles économiques et des stratégies d’implantation. Les résidences de services seniors demeurent un produit financier de diversification privilégié par les investisseurs institutionnels et particuliers sous le statut LMNP.
Pour répondre aux attentes nouvelles des « papy-boomers » et affirmer leur positionnement face à la concurrence, les acteurs du marché diversifient leurs offres, selon trois axes.
– la différenciation socio-économique : API Résidences propose des résidences financièrement accessibles à tous. A l’autre extrémité du spectre, Les Girandières ont développé une enseigne haut de gamme avec Palazzo.
– la différenciation selon l’autonomie : Oh Activ offre une très large ouverture sur l’environnement extérieur, avec des services à disposition des habitants du quartier (restauration, salles de cinéma, espace de co-working…) afin de créer un échange multigénérationnel.
– la différenciation par un parcours résidentiel : c’est le cas de quasiment toutes les résidences seniors proposées par de grands groupes comme Orpea, Korian, Emera, Medeos, les Opalines, Le Bel Age ou Colisée. Ces résidences sont le plus souvent de taille réduite (10 à 25 logements) et situées à proximité des EHPAD.
Des concepts novateurs se développent à la limite du marché des résidences seniors, comme l’habitat partagé, basé sur la colocation ou le coliving – Ages et Vie de Korian… , l’habitat intergénérationnel – Les Maisons de Marianne – ou encore l’habitat inclusif.
Quels choix pour l’investisseur LMNP ?
La crise sanitaire a eu peu d’impact sur le marché des résidences gérées seniors en France. Au contraire, le coronavirus a plutôt renforcé la visibilité et la réputation de ces résidences alors que bon nombre de personnes âgées ont souffert de solitude chez eux et que les EHPAD ont été durement frappés pendant la pandémie.
Investir dans les résidences séniors LMNP attire donc de plus en plus de particuliers investisseurs, notamment grâce au statut avantageux du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Certains pensent même que l’investissement dans une résidence sénior est une étape incontournable dans leur stratégie de diversification patrimoniale. Ils ont d’ailleurs coutume de privilégier la solidité financière et la réputation du gestionnaire professionnel, ainsi que l’implantation de la résidence sénior. En effet, mieux vaut opter pour des résidences seniors dans des villes de plus de 15 000 habitants.
Mais faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Dans ce dernier cas, il s’agit d’investir dans un bien en résidence sénior déjà exploitée. Les revenus sont immédiats, peu fiscalisés, avec une belle rentabilité au rendez-vous. Et la visibilité est excellente, puisque l’investisseur connaît l’historique de la résidence.
Mais le neuf a aussi des atouts, surtout dans ce secteur en pleine croissance et bien géré. L‘avantage fiscal Censi Bouvard peut être intéressant dans ce contexte. Et les innovations de ces nouvelles résidences vont certainement leur donner une valeur supplémentaire par rapport à des résidences plus anciennes.
La plus-value LMNP : comment la calculer à la revente
La plus-value LMNP : l’avantage à la revente
Actuellement, lorsque vous vendez votre bien immobilier en LMNP, il est probable que vous allez en obtenir un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. Différence entre le prix de vente et le prix d’achat, la plus-value est donc le gain que vous allez dégager lors de la cession de votre bien immobilier LMNP.
Cette plus value peut donc être élevée en fonction de la durée de votre investissement et du marché immobilier. Quoi qu’il en soit, plus vous aurez conservé votre bien longtemps, plus vous allez bénéficier d’exonérations pour corriger la plus-value brute de votre investissement. Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels quand ils vendent leurs biens en résidence de services sont soumises au régime des plus-values privées.
Comment se calcule l’imposition d’une plus-value LMNP?
La plus-value immobilière LMNP est imposée au titre des plus-values des particuliers, quelle que soit la situation du bien. Sont concernés les vendeurs domiciliés en métropole et dans les départements d’Outre-mer,
Les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières (SCI) sont soumises à l’impôt sur les plus-values.
Lors de la revente de votre bien immobilier LMNP , si vous réalisez une plus-value, celle-ci sera imposable dans certaines limites. Sauf dans les cas suivants:
- La revente de la résidence principale ou d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
- La vente biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 €
- La vente d’un bien dans le cas d’une expropriation
- La vente par des retraités ou invalides de condition modeste
Calcul de la plus-value brute en LMNP
La plus-value brute en LMNP correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, tous deux corrigés.
Ainsi, le prix de vente dit corrigé représente le prix relaté dans l’acte de vente minoré des frais de vente.
Le prix d’acquisition corrigé en LMNP correspond au prix d’achat figurant dans l’acte définitif de vente majoré également des frais d’achat (frais de notaire) et travaux éventuels justifiés à l’aide de factures produites par des professionnels du bâtiment.
Calcul de la plus-value nette en LMNP
La plus-value nette est quant à elle égale au montant taxable de la plus-value immobilière. Elle est calculée en appliquant des abattements au montant brut de la plus-value, calculés en fonction du nombre d’années de détention du bien.
Plus cette durée est longue, plus important sera l’abattement. Cet abattement est donc fonction de la durée de détention et s’applique de la même façon à toutes les catégories de biens immobiliers (maisons ou logements collectifs, immeubles, terrains constructibles).
Toute cession LMNP donne lieu à taxation (taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018). Lors de la vente chez le notaire, ce dernier calcule la plus-value imposable, et la déclare auprès de l’administration fiscale.
L’abattement sur la plus-value déclarée est calculé selon la durée de détention du bien immobilier. En effet, vous bénéficiez du régime des particuliers. Autrement dit, si vous êtes propriétaire depuis 22 ans, vous profitez d’une exonération totale de l’imposition sur la plus-value. Néanmoins les prélèvements sociaux restent dus pendant encore 8 ans.
Avant 6 ans, il n’y a aucun abattement. Au delà :
- 6 % d’abattement chaque année jusqu’à la 21e année de détention
- 12 % la septième année
- 18 % la huitième année, etc…
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement concerne les biens détenus depuis plus de 5 ans et s’élève à :
- 1,65 % pour chaque année de détention
- Soit 1,65 % la 6e année, 3,3 % la 7e, etc…
- Puis 1,60 % supplémentaire lors de la 22e de détention
- La 22e année, le pourcentage d’abattement est donc de 28 %
- Il s’élève à 9 % pour chaque année au-delà de la 22e (37 % la 23e, 46 % la 24e, et ainsi de suite…)
Bon à savoir : Les amortissements obtenus chaque année dans le cadre d’un dispositif de loueur en meublé non professionnel ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.
Si la plus-value nette imposable est supérieure à 50 000 €, le vendeur d’un bien en LMNP devra payer une taxe supplémentaire, calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Partant de ce constat, si le bien LMNP en question, est vendu par plusieurs propriétaires, les 50 000€ de plus-value nette imposable seront calculés au prorata des quote-parts détenues par les propriétaires.
Les investisseurs non-résidents, fiscalement domiciliés hors de l’Union Européenne, doivent désigner un représentant fiscal accrédité. Celui-ci est le garant de l’exactitude des déclarations : c’est lui qui calculera la plus-value en cas de revente, ainsi que le montant de l’impôt et des cotisations sociales dus sur cette base.
Quand est-on imposable sur la plus-value immobilière LMNP ?
Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt dans les cas suivants :
- Vente d’un actif immobilier ( meublé classique ou résidence de services)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier
- Vente d’une Société Civile Immobilière (SCI)
Le statut LMNP offre de nombreux avantages financiers aux particuliers investisseurs. A la revente, ce calcul de la plus-value avantage encore l’investisseur. Il permet d’envisager l’acquisition d’un bien avec plus de sérénité, en facilitant les transactions.
Coliving : les résidences étudiantes changent d’ère
Coliving : le nouveau visage des résidences étudiantes
On n’étudie plus aujourd’hui comme il y a 30 ans. Allongement de la durée des études, périodes en entreprise, parties de cursus effectuées à l’étranger, retour aux études après une première expérience professionnelle… les étudiants d’aujourd’hui ont mûri et sont souvent assimilables à de jeunes actifs. Les résidences étudiantes ont elles aussi beaucoup évolué ces dernières décennies.
Dans les années 70 et 80, les chambres dévolues aux étudiants ne dépassaient pas 10 m2, avec un confort minimum et sans espaces collectifs attractifs. Le parc immobilier des fameux CROUS s’est dégradé lentement mais sûrement. Il fallait donc réinventer les Cités U. Même les premières résidences étudiantes, apparues à la fin des années 80, paraissent maintenant obsolètes. Avec l’évolution de la société et depuis la crise sanitaire, de nouveaux concepts se développent, comme celui du coliving, donnant un nouvel élan et de belles perspectives de rentabilité pour les investisseurs LMNP, s’ils savent bien choisir leur emplacement.
Le coliving, la vie dans les nouvelles « tribus »
Le coliving – mot d’origine américaine – se distingue de la colocation, en ce que chaque locataire occupe son propre appartement, et bénéficie d’espaces et de services partagés. Tous les locataires forment une communauté, réunie soit autour d’un statut commun (tous étudiants dans le même établissement) ou d’activités et de centres d’intérêt communs. Chaque nouveau « coliver » doit donc être accepté par les autres membres de la communauté. La résidence en coliving doit donc offrir des espaces, des équipements et des animations qui servent cette communauté : salle de sport, ciné-club…
Ce nouveau mode de vie est né aux Etats-Unis et a gagné la France à la fin des années 2010. Il correspond à l’augmentation de la mobilité chez les jeunes – mobilité géographique, réorientation des études ou addition de cursus, multiplication des expériences professionnelles… – ainsi qu’à leur recherche d’appartenance à une « tribu » choisie. Mais un habitat purement communautaire ne conviendrait pas à leur exigence de confort personnel et d’intimité : aussi le concept d’un grand immeuble regroupant des appartements de taille T1 – T2, autour d’espaces de convivialité, de services quotidiens (blanchisserie, services hôteliers…) et de services thématiques (sport, animations culturelles…) répond-il bien au coliving.
Le coliving, né à la frontière entre vie étudiante et première vie professionnelle, a pour vocation de gagner tous les publics « en transition » : couples en instance de séparation, personnes en reconversion professionnelle, travailleurs détachés, seniors… Si pour le moment peu de résidences existent en France, le mouvement devrait s’étendre rapidement à tous les types de résidences de services.
A nouveau mode de vie, nouvelles résidences
Si les premières résidences estampillées « coliving » ont ouvert en France dès 2017, l’offre reste encore très réduite. Appeler des résidences étudiantes, ou des appart-hôtels, « résidences coliving » est bien souvent un simple habillage marketing. Mais de nombreux projets sont annoncés, souvent portés par des sociétés pionnières en la matière.
Comme pour toute résidence de services, l’emplacement est primordial : il faut être près des lieux qui intéressent les candidats à ce mode de vie. Les quartiers autour des campus, les centres de coworking et les pépinières d’entreprises, les noeuds de communications urbains peuvent assurer le succès d’une résidence. Il ne faut pas négliger les villes moyennes dotées de grandes écoles : Fontainebleau, avec l’INSEAD et ses écoles d’ingénieurs, abritent pas moins de 5 résidences « coliving ».
Si BNP Paribas Real Estate est actif sur ce segment, l’offre en résidences vient essentiellement de spécialistes du concept :
Quarters gère de grandes résidences organisées en « clusters » – des appartements comportant 3, 4 ou 5 chambres d’au minimum 10 m2 – regroupés autour d’espaces de convivialité. Chaque résidence est animée par un community manager.
The Babel Community met l’accent sur la qualité et la variété des espaces partagés : grands salons, cuisines XXL, salle de sport, salle de cinéma, restaurant… et même espace de coworking pour accueillir des personnes extérieures à la résidence.
LP-Promotion, Kley, Global Exploitation, Follo proposent le coliving dans leurs résidences étudiantes.
Colonies s’est spécialisée sur le segment des étudiants des grandes écoles et des jeunes actifs, à qui elle propose des locaux de caractère dans des bâtiments anciens.
Les résidences coliving, avantageuses pour les locataires comme pour les investisseurs LMNP
Pour les résidents, au-delà du mode de vie et du confort, l’avantage réside dans le montant du loyer, inférieur de 10% en moyenne au prix d’un logement meublé classique. D’autre part, la flexibilité est aussi très importante : le préavis de départ peut être très court, jusqu’à seulement une semaine.
Pour les investisseurs, l’intérêt réside dans le bail, que chaque locataire signe. Ce bail est innomé, c’est-à-dire qu’aucune législation ne le précise. Par conséquent, c’est la société exploitante qui fixe ses conditions. Le fait que souvent ces résidences peuvent accueillir jusqu’à plus de 150 locataires permet de réduire les coûts, et de dégager des marges bénéficiaires intéressantes.
Investir dans une résidence coliving : une belle opportunité pour l’investisseur LMNP
Outre les avantages inhérents au statut LMNP, comme la fiscalité, et ceux inhérents aux investissements en résidence de service et inscrits dans le bail commercial, comme la régularité du versement des loyers, l’investissement en résidence coliving assure une solide valorisation à l’acquéreur. L’attractivité de ce concept et la rareté de l’offre garantissent au copropriétaire LMNP des plus-values intéressantes et une revente future rapide.
Pour autant, il faut toujours évaluer ces résidences selon les critères classiques de l’investissement LMNP :
- l’emplacement, particulièrement important ici,
- la solidité du gestionnaire, surtout quand il s’agit de sociétés jeunes,
- la qualité de gestion et la clarté du bail commercial,
- l’entretien et le respect des normes.
Il ne faut donc pas hésiter à se faire conseiller et accompagner par un professionnel du secteur, pour éviter les éventuelles mauvaises surprises et sélectionner le bien qui correspondra le mieux à sa situation et à ses objectifs.
Défiscalisez vos revenus locatifs avec l’amortissement LMNP
Grâce à l’amortissement LMNP, défiscalisez vos revenus locatifs
Si vous êtes un loueur meublé non professionnel (LMNP) et que vous souhaitez bénéficier de la fiscalité la plus favorable, il sera sans doute judicieux de déclarer votre bien au régime Réel Simplifié afin de bénéficier de l’amortissement LMNP sur ce bien. Vous pourrez non seulement déduire vos charges de vos recettes, mais également déduire l’amortissement de votre bien. C’est là sans doute le principal avantage du statut LMNP, puisqu’il vous assure de substantielles économies d’impôts que vous allez réaliser sur plusieurs décennies.
Les avantages du statut de loueur en LMNP
La location meublée non professionnelle est beaucoup plus intéressante à mettre en place pour un investisseur que de se lancer dans une location vide.
En effet, si vous louez en nu votre logement de rapport, vos recettes locatives vont être taxées dans la catégorie des revenus fonciers (soumis à l’I.R et aux Prélèvements sociaux). En revanche, en optant pour le dispositif LMNP, vous serez imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce qui signifie que l’amortissement de votre bien sera pris en compte.
Par ailleurs, en louant votre appartement meublé, vous en tirerez globalement de meilleurs revenus. Vos dépenses en mobilier et équipement seront vite compensées par des loyers plus élevés.
BIC ou Micro BIC?
En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez encore choisir entre deux régimes d’imposition. A savoir :
● Le micro-BIC : vous bénéficiez simplement d’un abattement de 50%. Il n’est plus possible de l’adopter si vos revenus locatifs dépassent les 70 000 €.
● Le BIC réel : vous pourrez déduire toutes vos charges et amortir fiscalement votre bien immobilier LMNP, dans des proportions très favorables. Ce régime est obligatoire à partir de 70 000 € de revenus locatifs.
L’amortissement LMNP du bien
L’une des manières de se soustraire (en toute légalité) à la fiscalité immobilière usuelle, est d’utiliser l’amortissement des locations meublées non professionnelles.
Comme pour les commerces et les établissements industriels, l’administration fiscale admet la possibilité de ventiler les différents postes qui composent intrinsèquement un bien immobilier, avec des durées d’amortissement propres à chacun d’entre eux. On constate donc l’usure du bien dans le temps, celui-ci perdant progressivement de sa valeur. Il s’agit ici de distinguer :
- Le terrain (non amortissable, représentant souvent 20% de la valeur du bien)
- Le bâti
- La façade et l’étanchéité
- Les équipements techniques
- L’agencement
Cette décomposition d’un bien, qui découle d’une fiction comptable, en différents composants résulte d’une évolution fiscale de 2005. Ainsi, le législateur considère qu’on peut amortir un bien immobilier sur une durée approximative de 30 ans. Ce tour de passe-passe juridique se base donc sur la valeur du bien LMNP à la date de début d’activité et de la perte potentielle de sa valeur vénale chaque année. Vous allez donc pouvoir lisser les dépréciations de votre bien – même s’il n’y a pas de sortie d’argent – en imputant une dépense fictive chaque année, dépense que vous déduirez de vos revenus locatifs.
Sur le plan fiscal, vous réduisez l’assiette de votre impôt, et donc, le montant à payer.
Le système fonctionne aussi si vous êtes propriétaire de votre votre bien depuis des années et que vous souhaitez le louer en meublé pour l’amortir, à partir de la date de début d’activité au régime réel.
Mieux encore : en cas de cession de votre bien LMNP, le calcul de la plus-value n’aura aucun impact sur votre fiscalité car on ne prendra en compte, que la valeur valeur d’achat, et non l’amortissement.
Les autres dépenses amortissables en LMNP
Pour amortir les autres dépenses, il s’agit de conserver les factures supérieures à 600€ et postérieures à votre date de début d’activité. L’amortissement LMNP correspond à la perte de valeur d’un élément accessoire pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.
Il s’agit notamment:
- du mobilier de votre bien LMNP
- des travaux effectués dans le logement LMNP
En fonction des dépenses effectuées au fil de l’eau, une durée spécifique d’amortissement devra donc être déclarée; ceci principalement en fonction de l’usage réaliste du bien en question. Voici quelques indicateurs:
- Travaux de plomberie : 10 ans
- Meubles de séjour : 10 ans
- Canapé : 10 ans
- Parquet : 15 ans
Le déficit en LMNP au régime réel : le moyen de prolonger la défiscalisation de vos revenus locatifs
Les amortissements ne peuvent produire ni accroître un déficit fiscal. Comme vous déduisez déjà vos charges de vos revenus locatifs, vous pouvez différer et cumuler vos amortissements sans limite de temps, pour les déduire de vos revenus quand votre activité de loueur sera bénéficiaire. Par conséquent, vous réduirez votre imposition aussi lors des années où vos charges seront faibles.
Toutefois, opter pour le LMNP au réel va vous demander une gestion plus rigoureuse et va impliquer un suivi administratif plus conséquent, comme le fait de devoir conserver vos factures et tous vos justificatifs. C’est pourquoi il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert-comptable pour établir correctement votre liasse fiscale afin de la transmettre, in fine, à l’administration fiscale. A ce sujet… les honoraires de l’expert-comptable, qui sont des charges déductibles, seront déduits du montant de vos loyers.
Exemple d’un amortissement en LMNP *
- Valeur du bien LMNP à amortir : 150 000 €
- Taux d’amortissement : 2 % (Amortissement annuel de 3 000 €)
- Total des loyers encaissés dans l’année : 10 000 €
- Montant des charges déductibles : 8 000 €
Total des loyers – total des charges = 10 000 € – 8 000 € = 2 000 €. Pour éviter le déficit, l’amortissement déclaré sera de 2 000 €, rendant ainsi nul le montant de vos revenus à déclarer. Il restera 1 000 € supplémentaires que vous reporterez sur la déclaration de l’année suivante.
* Source impots.gouv.fr
Achat LMNP en résidences gérées
Achat LMNP : quels sont les avantages ?
En tant qu’investisseur LMNP, ce statut vous permet de profiter du dispositif de défiscalisation immobilière par excellence (récupération de la TVA, réduction d’impôt sur le revenu…) ainsi que d’autres atouts financiers, c’est un support de complément pour se constituer un patrimoine ou de retraite. Un statut simple administrativement.
Pourquoi investir dans les résidences gérées ?
Si vous n’avez jamais entendu parler du statut LMNP, le principe est simple. Il est question de :
- D’acquérir un bien immobilier meublé ou non
- Mettre ce bien en location en tant que meublé
- Ou de l’équiper si nécessaire (mobilier courant, table, chaise, équipement cuisine, literie etc.)
Sachez qu’il existe aussi des résidences dites de services gérées (ou résidences gérées), celles qui permettent de réaliser un investissement sûr et rentable, avec clé en main un bail commercial.
Les résidences de services sont :
Dans le cadre d’une résidence gérées, c’est l’exploitant (ou gestionnaire) de la résidence qui se charge de tout gérer : le fonctionnement du service dans la résidence, la mise en relation avec le locataire… Investir en résidence gérée signifie aussi que vous devenez propriétaire d’un studio ou d’un deux pièces, cet achat locatif vous permet également de bénéficier des avantages fiscaux en tant qu’investisseur LMNP (Censi-Bouvard, récupération de la TVA…). Et une garantie de versement de loyers tous les mois même en l’absence de locataire. A noter que les meilleurs emplacements – l’adresse est un élément essentiel pour l’attractivité et la valorisation de ces résidences – se trouvent dans la plupart des cas dans le LMNP ancien.
Les résidences étudiantes : un besoin croissant
C’est un constat national, la demande et le nombre d’étudiants croissent chaque année en France. Les jeunes suivent des études de plus en plus longues vers des spécialisations afin d’augmenter leur chance d’intégrer un marché de travail de plus en plus tendu.
Les résidences pour étudiants sont donc de plus en plus mises en avant par les professionnels du secteur et elles ont à priori de belles années encore devant elles. Les résidences gérées étudiantes doivent proposer ces services :
- Assurer un service de réception
- Le petit-déjeuner
- Maintenir un nettoyage des locaux
- L’entretien du linge
- D’autres services supplémentaires : parking pour voitures et vélos, salles de travail…
L’emplacement de la résidence est très important, proximité de l’université, du commerce et des transports qui sont des critères essentiels et ce sont ces éléments qui vont déterminer le montant du loyer à espérer.
Les résidences seniors : une offre qui va se renouveler pendant les 30 prochaines années
L’espérance de vie ne cesse d’augmenter et l’offre de résidences seniors connaît une croissance chaque année. Certaines résidences sont médicalisées, comme les résidences Ehpad, elles assurent des prestations médicales, ou d’autres uniquement des résidences de services pour les seniors autonome (actif sur le plan physique que social). Pour ces seniors, la résidence propose des services comme la blanchisserie, une conciergerie, service de restauration et une piscine.
Les résidences tourisme : constituer un patrimoine
La résidence de tourisme propose un service à mi-chemin entre un meublé et un hôtel. L’ensemble des appartements et des maisons sont principalement situés près d’un parc, en bord de mer, de la montagne… Des emplacements tranquilles et paisibles. Ces résidences proposent un service de ménage, de petit-déjeuner etc. Et c’est gérer par des exploitants gestionnaires tout le long de l’année et le propriétaire ne s’occupe de rien.
Un petit plus, le propriétaire du logement en résidence de tourisme peut lui-même séjourner sur les lieux. Un accord est fait (sur contrat) entre le propriétaire et l’exploitant, pour définir la durée du séjour dans la résidence et l’investisseur peut éventuellement séjourner plusieurs semaines.
Investir dans une résidence de tourisme est aussi une alternative pour constituer un patrimoine. C’est réduire les risques liés à la location : garantie du versement du loyer, vacance locative réduite… Et profiter des avantages fiscaux très avantageux.
Conclusion
Avant d’investir en résidence gérée, renseignez-vous auprès d’un professionnel spécialiste de ce secteur, d’un professionnel de l’investissement immobilier ou sur des plateformes spécialisées. Pensez à réaliser une simulation, à partir d’un cas précis. Tenez compte des critères d’emplacement, du sérieux du gestionnaire et du montant des loyers (par rapport au marché local). En effet, le statut LMNP est donc un dispositif intéressant et très avantageux qui saura s’adapter à vos différents objectifs : préparation de votre retraite, constitution d’un patrimoine immobilier, défiscalisation attractive, aucune contrainte de gestion locative.
LMNP dans l’ancien en résidence gérée
Investir en LMNP en résidence gérée : comment ça marche ?
Depuis 25 ans, plus de 350 000 biens LMNP en résidences gérées ont été mis sur le marché. Les constructions neuves de nouveaux établissements ne faiblissent pas, portées notamment par la forte demande de logements pour l’accueil des étudiants ou de nos ainés en EHPAD. Par ricochet, le nombre de reventes augmente chaque année et le marché secondaire représente aujourd’hui une réelle alternative au marché du neuf. Investissement LMNP by Secundis fait le point sur ce qu’il faut savoir avant d’investir dans le LMNP neuf ou d’occasion en résidence services.
Une résidence gérée avec services : c’est quoi ?
Le terme de « résidence gérée » regroupe plusieurs types d’établissements qui proposent un hébergement meublé, ponctuel ou continu, accompagné obligatoirement de services adaptés à la clientèle. On dénombre cinq catégories principales de résidences services, dans lesquelles il est possible de réaliser un investissement LMNP :
Les services obligatoires
En plus de mettre à disposition des logements meublés et équipés, ces résidences ont l’obligation de proposer au moins 3 services para-hôteliers parmi les 4 suivants : l’accueil, la fourniture de linge, la fourniture de petits-déjeuners, le ménage. D’autres services spécifiques peuvent s’ajouter pour améliorer le confort des locataires accueillis : une cafétéria, une laverie ou une salle de sport en résidences de services étudiantes, un espace cuisine pour les chambres en résidences d’affaires, une garderie pour les enfants en résidence de tourisme, ou encore des activités de loisirs et une surveillance 24/24H dans les résidences seniors.
Une résidence services réunit plusieurs intervenants
La construction et le développement d’une résidence gérée implique la participation de différents acteurs :
- Le promoteur immobilier: c’est la société qui est à l’origine du projet, qui construit les bâtiments et qui vend les biens immobiliers à des investisseurs institutionnels comme les caisses de retraite, mutuelle, sociétés immobilières… ou, dans la majorité des cas, à des investisseurs-particuliers, qui achètent un bien immobilier en copropriété et bénéficient des nombreux avantages du statut LMNP ;
- Les investisseurs LMNP: ceux qui achètent les logements de la résidence services. En tant que propriétaires-bailleurs, ils louent leur bien à l’exploitant de la résidence via un bail commercial, à charge pour lui de les relouer ensuite à des locataires ;
- L’exploitant (ou gestionnaire) : il gère et entretient la résidence services au quotidien, fournit les services obligatoires, assure la promotion commerciale du lieu, trouve les locataires et verse un loyer aux propriétaires, quel que soit le taux de remplissage de la résidence ;
- Les locataires de résidence services : ceux qui occupent les hébergements pour une durée variable (séjours courts en résidence tourisme ou résidence affaires, une année en résidence étudiante, ou plusieurs années en résidence seniors et EHPAD).
Les caractéristiques de la Location Meublée Non Professionnelle en résidence services
La gestion des résidences services et le bail commercial
Après avoir réalisé un achat LMNP, les propriétaires des logements signent un bail commercial (contrat de location) avec l’exploitant, pour une durée de 9 à 12 ans. Ce contrat détermine les conditions de location entre les parties. Il indique notamment le montant du loyer, les modalités de règlement et d’indexation, la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire, etc.
L’exploitant est donc un partenaire privilégié dans votre investissement en LMNP, il est important de bien le choisir, car c’est de lui que va dépendre en grande partie l’avenir de votre placement immobilier. La qualité du gestionnaire influe sur le quotidien de votre investissement (taux d’occupation, suivi des loyers, relation avec les bailleurs, etc.) et a un impact significatif pour la revente de votre bien : un exploitant reconnu attire naturellement les investisseurs sur le marché secondaire des résidences gérées.
Le régime fiscal avantageux de l’investissement LMNP en résidence gérée
Avec l’achat d’un bien immobilier dans une résidence services sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, l’investisseur-particulier bénéficie d’une fiscalité attractive. A la différence de la location vide, les loyers perçus en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), plus favorable que celle des revenus fonciers. Selon votre situation, vous pouvez accéder à deux régimes fiscaux :
- Le régime par défaut « Micro BIC » qui s’applique jusqu’à 72 500 € de recettes locatives. Seule la moitié des revenus perçus est imposée, après application d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations meublées de tourisme). Il n’est donc pas possible de déduire les charges liées à l’activité de LMNP. Cependant, les propriétaires-bailleurs en LMNP ont la possibilité d’opter pour le régime « Réel » sur simple demande à l’administration fiscale ;
- Le régime « Réel» : obtenu sur option ou obligatoirement pour les loueurs qui dépassent 72 500 € de revenus locatifs. Ce régime fiscal offre la possibilité de déduire les charges réelles liées au logement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance, taxe foncière…) et surtout, de réaliser un amortissement comptable du bien et du mobilier sur plusieurs années. Grâce à ce système avantageux, l’imposition des revenus locatifs peut être quasiment effacée en totalité.
Autre avantage fiscal, il est possible, sous conditions, de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Pour ce faire, il faudra détenir le bien et le louer pendant 20 ans, à défaut de quoi, le propriétaire devra rembourser au fisc le montant de TVA économisée (1/20ème de ce montant par année de location), à moins que la personne à qui le bien est vendu s’engage à poursuivre le bail commercial avec l’exploitant jusqu’au terme des 20 ans.
Enfin, en cas de revente d’un bien LMNP, la plus-value immobilière est taxée à l’Impôt sur le Revenu au taux forfaitaire de 19 %, puis soumise aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Le calcul de la plus-value bénéficie de plusieurs abattements et, cerise sur le gâteau, n’inclue pas les amortissements dont a profité le Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est d’ailleurs un autre argument en faveur du régime fiscal Réel.
Les formalités administratives et comptables
En tant que loueur en meublé sous le statut LMNP, vous devez tout d’abord déclarer votre activité via le Formulaire P0i et le transmettre au Greffe du Tribunal de Commerce. Il faudra ensuite choisir son régime d’imposition : garder le régime Micro BIC ou opter pour le régime Réel permettant de déduire les charges et l’amortissement.
Si vous choisissez le Micro BIC, pas besoin de tenir une comptabilité, un livre de recettes/dépenses suffit. A contrario, les propriétaires LMNP imposés au Réel doivent établir une liasse fiscale annuelle d’une dizaine de formulaires et la télétransmettre à l’administration fiscale pour déclarer leurs revenus locatifs meublés. C’est une opération complexe pour laquelle il est préférable de faire appel à un expert-comptable. Bien que non-obligatoire, son expertise vous apportera une aide précieuse, d’autant plus que son coût pourra être déduit comme une charge.
Enfin, le résultat fiscal (bénéfices ou déficit) de votre activité LMNP obtenu dans la liasse fiscale devra être reporté sur votre déclaration de revenus dans le feuillet complémentaire 2042 C PRO.
Acheter en LMNP d’occasion ou investir dans le neuf ?
Pour réaliser un investissement LMNP, deux solutions s’offrent à vous : investir dans un actif neuf (vente sur plan) ou acheter un bien existant dans une résidence services, autrement dit acheter un LMNP occasion (ou LMNP ancien). On parle de LMNP occasion pour les biens existants qui ont déjà été loués et exploités. Il s’agit principalement de logements en résidences services construits il y a plus de 15 ans. Les deux dispositifs présentent des avantages et des inconvénients et votre choix dépendra de votre projet. Voici les principaux critères à retenir pour faire le meilleur choix.
Prix d’achat inférieurs et loyers immédiats dans le LMNP occasion
Premier point non-négligeable, les prix des biens en LMNP ancien peuvent être inférieurs au LMNP neuf jusqu’à 30 %. Ces écarts s’expliquent en grande partie par un prix du foncier toujours plus élevé et par le coût des constructions en hausse à cause des matériaux et des normes plus contraignantes.
L’acheteur d’un LMNP ancien pourra également percevoir des loyers immédiats alors qu’il faudra attendre en moyenne de 18 mois pour du neuf.
LMNP occasion ou neuf : quelle fiscalité ?
La première option est commune au LMNP neuf et au LMNP ancien : vous pouvez choisir le régime fiscal Micro BIC ou régime Réel et profiter des avantages liés à l’amortissement comme vu ci-dessus.
La seconde possibilité concerne uniquement l’investissement en LMNP neuf en résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD ou résidences affaires : il s’agit du dispositif Censi-Bouvard (prolongé jusqu’au 31/12/2022), accessible partout (pas de zonage des communes) et sans plafond relatif aux revenus du locataire ou au loyer.
Le Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu de 11 % HT du prix d’acquisition du bien, à condition de s’engager à louer le logement pendant 9 ans, sous peine de devoir rembourser l’administration fiscale. Au bout des 9 années, il sera toutefois impossible de basculer sur le régime des amortissements, se posera alors la question de la revente pour éviter l’imposition des revenus locatifs.
Récupération de la TVA
La TVA est payée par l’acheteur lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien neuf en LMNP et lui est restituée au moment de la livraison de la résidence. A l’inverse, un bien immobilier en LMNP occasion se paye HT, car la TVA a déjà été régularisée lors du premier investissement.
Frais de notaire LMNP neuf VS LMNP occasion
Les frais de notaire varient d’environ 3,5 % pour un bien neuf à 8,5 % en moyenne dans l’ancien. Un déséquilibre défavorable au LMNP ancien en apparence, qui peut être en grande partie effacé, car un LMNP occasion permet de toucher des revenus locatifs immédiatement après l’achat, sans attendre la livraison de la résidence dans le LMNP neuf. Mais si vous investissez dans un LMNP ancien de moins de 5 ans depuis la livraison, vous bénéficierez aussi des frais de notaires réduits. Comme dans le neuf. Les résidences livrées depuis moins de 5 ans sont recherchées, en partie pour cette raison.
Pour conclure, le choix d’investir en LMNP occasion ou LMNP neuf en résidence gérée devra d’abord être adapté à vos objectifs : si vous souhaitez une réduction d’impôt importante et rapide, l’achat dans le LMNP neuf peut vous correspondre grâce aux avantages du dispositif Censi-Bouvard. A l’inverse, si vous visez plutôt le long terme, un achat LMNP ancien semble être le plus adapté, en profitant du régime fiscal Réel de l’amortissement pendant près de 25 ans.
Si vous avez un projet d’achat en LMNP, nos équipes sont à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner, pour faire de votre investissement une réussite.
Les critères d’achat pour investir en LMNP en résidence gérée
Comme pour tout achat immobilier, l’investissement en LMNP occasion ou neuf requiert une grande attention pour éviter les pièges. Les choix d’aujourd’hui vous engageront sur plusieurs années et auront des conséquences sur la rentabilité de votre placement. Voici ce qu’il faut vérifier avant de passer devant le notaire.
L’emplacement
C’est sans doute le critère fondamental pour n’importe quel achat immobilier, et c’est la même chose le LMNP en résidence gérée. Il s’agit de l’emplacement géographique du bien, mais surtout de la cohérence entre sa localisation et le type de clientèle recherchée :
- Une résidence étudiante LMNP dans une ville étudiante attractive, proche des écoles et universités ou d’un réseau de transport en commun ;
- Une résidence de tourisme LMNP là où l’offre touristique est importante ou dans les grandes agglomérations ;
- Une résidence d’affaires LMNP près des lieux où l’activité économique est forte (quartiers d’affaires, espaces de congrès ou de salons professionnels ;
- Une résidence senior LMNP à proximité d’un centre-ville et de zones commerciales et de loisirs, facile d’accès en transports en commun ;
- L’emplacement est moins déterminant pour les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) du fait d’une demande bien supérieure à l’offre, mais on pourra privilégier une zone à forte densité par exemple.
Un bon emplacement diminue le risque de vacance locative (meilleur taux de remplissage) qui impacte la rentabilité des résidences services. De plus, en cas de départ de l’exploitant, l’emplacement devra être assez pertinent pour intéresser un autre gestionnaire. Idem pour l’investisseur qui souhaiterait revendre son bien LMNP.
La qualité de l’exploitant
La location meublée en résidence service LMNP permet au propriétaire de se décharger des contraintes de gestion locative, d’entretien, etc., et lui garantit un revenu même si le logement n’est pas occupé. Cependant, tous ces avantages reposent sur la performance du gestionnaire ! Une résidence qui à moitié vide, une mauvaise gestion des impayés, des niveaux de loyers trop élevés, une estimation des charges non-réaliste, une santé financière fragile… autant de problèmes qui peuvent impacter la rentabilité de la résidence et donc celle des propriétaires-bailleurs. Il est donc nécessaire de se renseigner sur l’exploitant avant de choisir un bien LMNP. Avec l’expérience et la connaissance du marché, les référencements proposés par Investissement LMNP qui sont passés par le filtre de Secundis, acteur majeur et historique du marché, sont un bon gage de sécurité.
La durée du bail commercial
Un investissement LMNP en résidence service se traduit par la signature d’un bail commercial avec l’exploitant. Dans le neuf, le propriétaire est assuré d’une durée de bail d’au moins 9 ans alors que dans l’ancien, la durée dépendra du temps qu’il reste avant échéance du bail au moment où l’investisseur achète le bien LMNP, souvent moins de 9 ans par conséquent. Une information capitale pour une avoir une visibilité sur votre investissement.
D’autres critères doivent bien sûr être pris en compte comme le niveau de prix d’acquisition, le rendement annoncé, le choix de la fiscalité, etc. L’investissement LMNP en résidence services est fait de compromis, mais il doit avant tout correspondre aux objectifs que l’investisseur se fixe et à ses priorités.
