Faire votre déclaration LMNP

3 raisons pour faire appel à un courtier immobilier

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?

Si vous souhaitez investir dans une résidence gérée LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) pour bénéficier d’une belle rentabilité sur le long terme, il est tout à fait possible d’aborder cette acquisition via des formules packagées en faisant appel à des professionnels en LMNP et des courtiers en immobilier. De plus en plus, les investisseurs en LMNP délèguent à la fois la recherche de leurs biens à des spécialistes (sans se déplacer pour aller voir le bien) et l’obtention d’un crédit immobilier à des courtiers en immobilier, afin de gagner du temps.

Pourquoi investir en LMNP avec un crédit?

L’immobilier est le seul véhicule d’investissement finançable par les banques. Avec l’effet du levier immobilier du crédit, cela vous contraint en quelque sorte à épargner. Ce sont les  revenus générés par votre bien LMNP qui  vont payer le capital et les intérêts prélevés mensuellement par la  banque.

C’est une excellente manière de se créer un patrimoine solide dans le temps sans bourse délier. Au bout de quelques années, une fois le crédit remboursé à l’aide des loyers payés chaque mois par le gestionnaire, en vertu du contrat de bail, vous allez pouvoir commencer à percevoir une rente mensuelle.

Toutefois, investir en LMNP de cette manière nécessite de rechercher un crédit bancaire, et de le choisir avec soin. La meilleure solution est de recourir à un expert en la matière : le courtier immobilier.

Acheter votre bien LMNP avec l’aide d’un courtier en immobilier

En 2019, parmi les Français ayant souscrit des crédits immobiliers, 35 % ont eu recours aux services d’un courtier. En 2008, ils n’étaient que 15 % à le faire.  Ce sont principalement les moins de 35 ans qui font appel à un expert en courtage.

Cela s’explique notamment par la sélectivité des banques, qui refusent de nombreux dossiers « mal ficelés ». Les dossiers les plus fragiles sont souvent éliminés d’emblée, si le client ne parvient pas à rassurer le conseiller bancaire.

Faire appel à un courtier immobilier permet de pallier ce problème, puisque le professionnel sera en mesure de constituer un dossier solide et de négocier habilement. Dans la majorité des cas, le client obtiendra son crédit avec un taux parmi les meilleurs du marché.

Passer par un courtier : les 3 avantages pour l’investisseur LMNP

Les nombreuses offres de prêt immobilier existantes sur le marché et la diversité des conditions rendent parfois les comparatifs compliqués à réaliser soi-même. Faire le choix le plus avantageux n’est donc pas toujours évident, notamment lorsqu’on s’engage pour la première fois avec un emprunt. Pour cela, faire appel à un courtier spécialiste du prêt immobilier vous permet de bénéficier de conseils d’expert pour choisir de votre crédit.

1) Vous obtiendrez les conditions les plus avantageuses et les mieux adaptées à votre situation

Le courtier vous apporte toute sa connaissance du monde bancaire et sait constituer votre dossier, en mettant en exergue vos points forts, pour obtenir les meilleures conditions de prêt. Il va démarcher et mettre son réseau de banques partenaires en concurrence pour vous proposer le meilleur crédit possible, en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale.

Les courtiers sont des apporteurs d’affaires, ils traitent un grand volume de dossiers et assurent aux banques un flux régulier de clientèle. C’est ce qui leur permet de négocier des taux avantageux, qui ne sont pas proposés au « grand public », en passant directement par les pôles immobiliers des banques.

2) Vous gagnerez un temps précieux et une vraie sérénité

Un projet immobilier LMNP implique des démarches souvent chronophages et fastidieuses. Un expert du crédit va vous faire gagner un temps précieux lors de la constitution de votre dossier, surtout quand vous n’avez que 45 à 60 jours après la signature du compromis de vente pour trouver une solution de financement.

Il ne faudra que quelques jours à votre courtier pour vous faire une offre adaptée :

• Démarchage des banques et comparaison des offres de prêts
• Constitution de votre dossier de demande de prêt
• Négociation auprès des banques

C’est une prise en charge globale qui vous permet de vous concentrer en toute sérénité sur votre projet d’investissement.

3) Vous bénéficierez d’une assurance emprunteur au meilleur prix

Par ailleurs, faire appel à un courtier peut vous aider à faire de vraies économies sur l’assurance rattachée à votre crédit. Au moment de la négociation de votre prêt, comme pour les taux, il sera en mesure de négocier une assurance plus avantageuse et moins onéreuse.

À quel moment faire appel à un courtier immobilier ?

Ce n’est pas nécessaire d’attendre d’avoir trouvé votre bien pour contacter un courtier. Vous pouvez prendre contact pour définir votre capacité d’emprunt et faire le point sur votre situation en amont. Le courtier peut aussi vous renseigner sur les différents prêts en fonction de votre profil.

Vous pouvez aussi faire appel à un courtier une fois que vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter.

Enfin, si vous avez besoin de renégocier votre prêt immobilier, le courtier peut vous apporter une aide précieuse. S’engager sur de longues périodes transforme souvent des conditions de prêt intéressantes en conditions défavorables. Là aussi, le courtier peut vous aider à défendre vos intérêts.

Combien coûte un courtier ?

Un courtier ne se rémunère que si vous choisissez l’un des prêts qu’il vous propose :

• S’il s’agit d’un courtier en agence, il vous facturera le plus souvent 1% du montant emprunté.
• S’il s’agit d’un courtier en ligne, les tarifs sont fixes et compris en général entre 950€ et 1.400€.

Le montant des honoraires doit être explicitement indiqué sur le mandat de recherche que vous avez signé.

Comment choisir son courtier immobilier ?

Il y a beaucoup de courtiers sur le marché et il n’est pas toujours facile de savoir comment choisir celui à qui vous allez confier votre projet. Si le bouche à oreille est privilégié par beaucoup d’investisseurs, il est intéressant de consulter les avis sur Google.

Cependant, il faut rester méfiant vis-à-vis de l’authenticité des avis clients. Plusieurs critères sont à considérer :

• Y a-t-il une certification par un organisme spécialisé, comme Immodvisor ?
• Les normes NF Z740501, ISO 20 252 sont-elles respectées ?
• Y a-t-il des avis négatifs ou neutres ?

Vous devez aussi vérifier avec quels établissements bancaires le courtier travaille : certains ne contactent que leurs partenaires tandis que d’autres mettent un grand nombre de banques en concurrence.

Vous devez aussi choisir entre un courtier en agence et un courtier en ligne : vous pouvez rencontrer le premier et discuter avec lui en face à face, tandis que le second vous accompagne en ligne sans que vous n’ayez besoin de sortir de chez vous.

Négocier seul auprès des banques n’est intéressant que si vous êtes vous-même un professionnel du crédit. Aujourd’hui, faire appel à un courtier n’est plus réservé aux « gros » investisseurs : n’hésitez donc pas à vous faire accompagner. Vous gagnerez largement plus, en termes financiers, en temps et en tranquillité d’esprit, que les honoraires que vous lui verserez.

Achat LMNP en résidences gérées

Achat LMNP : quels sont les avantages ?

En tant qu’investisseur LMNP, ce statut vous permet de profiter du dispositif de défiscalisation immobilière par excellence (récupération de la TVA, réduction d’impôt sur le revenu…) ainsi que d’autres atouts financiers, c’est un support de complément pour se constituer un patrimoine ou de retraite. Un statut simple administrativement.

Pourquoi investir dans les résidences gérées ?

Si vous n’avez jamais entendu parler du statut LMNP, le principe est simple. Il est question de :

• D’acquérir un bien immobilier meublé ou non
• Mettre ce bien en location en tant que meublé
• Ou de l’équiper si nécessaire (mobilier courant, table, chaise, équipement cuisine, literie etc.)

Sachez qu’il existe aussi des résidences dites de services gérées (ou résidences gérées), celles qui permettent de réaliser un investissement sûr et rentable, avec clé en main un bail commercial.

Les résidences de services sont :

• Les résidences affaires
• Les résidences Ehpad
• Les résidences étudiantes
• Les résidences seniors
• Les résidences tourisme

Dans le cadre d’une résidence gérées, c’est l’exploitant (ou gestionnaire) de la résidence qui se charge de tout gérer : le fonctionnement du service dans la résidence, la mise en relation avec le locataire… Investir en résidence gérée signifie aussi que vous devenez propriétaire d’un studio ou d’un deux pièces, cet achat locatif vous permet également de bénéficier des avantages fiscaux en tant qu’investisseur LMNP (Censi-Bouvard, récupération de la TVA…). Et une garantie de versement de loyers tous les mois même en l’absence de locataire. A noter que les meilleurs emplacements – l’adresse est un élément essentiel pour l’attractivité et la valorisation de ces résidences – se trouvent dans la plupart des cas dans le LMNP ancien.

 Les résidences étudiantes : un besoin croissant

C’est un constat national, la demande et le nombre d’étudiants croissent chaque année en France. Les jeunes suivent des études de plus en plus longues vers des spécialisations afin d’augmenter leur chance d’intégrer un marché de travail de plus en plus tendu.

Les résidences pour étudiants sont donc de plus en plus mises en avant par les professionnels du secteur et elles ont à priori de belles années encore devant elles. Les résidences gérées étudiantes doivent proposer ces services :

• Assurer un service de réception
• Le petit-déjeuner
• Maintenir un nettoyage des locaux
• L’entretien du linge
• D’autres services supplémentaires : parking pour voitures et vélos, salles de travail…

L’emplacement de la résidence est très important, proximité de l’université, du commerce et des transports qui sont des critères essentiels et ce sont ces éléments qui vont déterminer le montant du loyer à espérer.

Les résidences seniors : une offre qui va se renouveler pendant les 30 prochaines années

L’espérance de vie ne cesse d’augmenter et l’offre de résidences seniors connaît une croissance chaque année. Certaines résidences sont médicalisées, comme les résidences Ehpad, elles assurent des prestations médicales, ou d’autres uniquement des résidences de services pour les seniors autonome (actif sur le plan physique que social). Pour ces seniors, la résidence propose des services comme la blanchisserie, une conciergerie, service de restauration et une piscine.

Les résidences tourisme : constituer un patrimoine

La résidence de tourisme propose un service à mi-chemin entre un meublé et un hôtel.  L’ensemble des appartements et des maisons sont principalement situés près d’un parc, en bord de mer, de la montagne… Des emplacements tranquilles et paisibles. Ces résidences proposent un service de ménage, de petit-déjeuner etc. Et c’est gérer par des exploitants gestionnaires tout le long de l’année et le propriétaire ne s’occupe de rien.

Un petit plus, le propriétaire du logement en résidence de tourisme peut lui-même séjourner sur les lieux. Un accord est fait (sur contrat) entre le propriétaire et l’exploitant, pour définir la durée du séjour dans la résidence et l’investisseur peut éventuellement séjourner plusieurs semaines.

Investir dans une résidence de tourisme est aussi une alternative pour constituer un patrimoine. C’est réduire les risques liés à la location : garantie du versement du loyer, vacance locative réduite… Et profiter des avantages fiscaux très avantageux.

Conclusion

Avant d’investir en résidence gérée, renseignez-vous auprès d’un professionnel spécialiste de ce secteur, d’un professionnel de l’investissement immobilier ou sur des plateformes spécialisées. Pensez à réaliser une simulation, à partir d’un cas précis. Tenez compte des critères d’emplacement, du sérieux du gestionnaire et du montant des loyers (par rapport au marché local). En effet, le statut LMNP est donc un dispositif intéressant et très avantageux qui saura s’adapter à vos différents objectifs : préparation de votre retraite, constitution d’un patrimoine immobilier, défiscalisation attractive, aucune contrainte de gestion locative.

LMNP dans l’ancien en résidence gérée

Les caractéristiques de la Location Meublée Non Professionnelle en résidence services

La gestion des résidences services et le bail commercial

Après avoir réalisé un achat LMNP, les propriétaires des logements signent un bail commercial (contrat de location) avec l’exploitant, pour une durée de 9 à 12 ans. Ce contrat détermine les conditions de location entre les parties. Il indique notamment le montant du loyer, les modalités de règlement et d’indexation, la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire, etc.

L’exploitant est donc un partenaire privilégié dans votre investissement en LMNP, il est important de bien le choisir, car c’est de lui que va dépendre en grande partie l’avenir de votre placement immobilier. La qualité du gestionnaire influe sur le quotidien de votre investissement (taux d’occupation, suivi des loyers, relation avec les bailleurs, etc.) et a un impact significatif pour la revente de votre bien : un exploitant reconnu attire naturellement les investisseurs sur le marché secondaire des résidences gérées.

Le régime fiscal avantageux de l’investissement LMNP en résidence gérée

Avec l’achat d’un bien immobilier dans une résidence services sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, l’investisseur-particulier bénéficie d’une fiscalité attractive. A la différence de la location vide, les loyers perçus en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), plus favorable que celle des revenus fonciers. Selon votre situation, vous pouvez accéder à deux régimes fiscaux :

• Le régime par défaut « Micro BIC » qui s’applique jusqu’à 72 500 € de recettes locatives. Seule la moitié des revenus perçus est imposée, après application d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations meublées de tourisme). Il n’est donc pas possible de déduire les charges liées à l’activité de LMNP. Cependant, les propriétaires-bailleurs en LMNP ont la possibilité d’opter pour le régime « Réel » sur simple demande à l’administration fiscale ;
• Le régime « Réel» : obtenu sur option ou obligatoirement pour les loueurs qui dépassent 72 500 € de revenus locatifs. Ce régime fiscal offre la possibilité de déduire les charges réelles liées au logement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance, taxe foncière…) et surtout, de réaliser un amortissement comptable du bien et du mobilier sur plusieurs années. Grâce à ce système avantageux, l’imposition des revenus locatifs peut être quasiment effacée en totalité.

Autre avantage fiscal, il est possible, sous conditions, de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Pour ce faire, il faudra détenir le bien et le louer pendant 20 ans, à défaut de quoi, le propriétaire devra rembourser au fisc le montant de TVA économisée (1/20ème de ce montant par année de location), à moins que la personne à qui le bien est vendu s’engage à poursuivre le bail commercial avec l’exploitant jusqu’au terme des 20 ans.

Enfin, en cas de revente d’un bien LMNP, la plus-value immobilière est taxée à l’Impôt sur le Revenu au taux forfaitaire de 19 %, puis soumise aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Le calcul de la plus-value bénéficie de plusieurs abattements et, cerise sur le gâteau, n’inclue pas les amortissements dont a profité le Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est d’ailleurs un autre argument en faveur du régime fiscal Réel.

Les formalités administratives et comptables

En tant que loueur en meublé sous le statut LMNP, vous devez tout d’abord déclarer votre activité via le Formulaire P0i et le transmettre au Greffe du Tribunal de Commerce. Il faudra ensuite choisir son régime d’imposition : garder le régime Micro BIC ou opter pour le régime Réel permettant de déduire les charges et l’amortissement.

Si vous choisissez le Micro BIC, pas besoin de tenir une comptabilité, un livre de recettes/dépenses suffit. A contrario, les propriétaires LMNP imposés au Réel doivent établir une liasse fiscale annuelle d’une dizaine de formulaires et la télétransmettre à l’administration fiscale pour déclarer leurs revenus locatifs meublés. C’est une opération complexe pour laquelle il est préférable de faire appel à un expert-comptable. Bien que non-obligatoire, son expertise vous apportera une aide précieuse, d’autant plus que son coût pourra être déduit comme une charge.

Enfin, le résultat fiscal (bénéfices ou déficit) de votre activité LMNP obtenu dans la liasse fiscale devra être reporté sur votre déclaration de revenus dans le feuillet complémentaire 2042 C PRO.

Acheter en LMNP d’occasion ou investir dans le neuf ?

Pour réaliser un investissement LMNP, deux solutions s’offrent à vous : investir dans un actif neuf (vente sur plan) ou acheter un bien existant dans une résidence services, autrement dit acheter un LMNP occasion (ou LMNP ancien). On parle de LMNP occasion pour les biens existants qui ont déjà été loués et exploités. Il s’agit principalement de logements en résidences services construits il y a plus de 15 ans. Les deux dispositifs présentent des avantages et des inconvénients et votre choix dépendra de votre projet. Voici les principaux critères à retenir pour faire le meilleur choix.

Prix d’achat inférieurs et loyers immédiats dans le LMNP occasion

Premier point non-négligeable, les prix des biens en LMNP ancien peuvent être inférieurs au LMNP neuf jusqu’à 30 %. Ces écarts s’expliquent en grande partie par un prix du foncier toujours plus élevé et par le coût des constructions en hausse à cause des matériaux et des normes plus contraignantes.

L’acheteur d’un LMNP ancien pourra également percevoir des loyers immédiats alors qu’il faudra attendre en moyenne de 18 mois pour du neuf.

LMNP occasion ou neuf : quelle fiscalité ?

La première option est commune au LMNP neuf et au LMNP ancien : vous pouvez choisir le régime fiscal Micro BIC ou régime Réel et profiter des avantages liés à l’amortissement comme vu ci-dessus.

La seconde possibilité concerne uniquement l’investissement en LMNP neuf en résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD ou résidences affaires : il s’agit du dispositif Censi-Bouvard (prolongé jusqu’au 31/12/2022), accessible partout (pas de zonage des communes) et sans plafond relatif aux revenus du locataire ou au loyer.

Le Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu de 11 % HT du prix d’acquisition du bien, à condition de s’engager à louer le logement pendant 9 ans, sous peine de devoir rembourser l’administration fiscale. Au bout des 9 années, il sera toutefois impossible de basculer sur le régime des amortissements, se posera alors la question de la revente pour éviter l’imposition des revenus locatifs.

Récupération de la TVA

La TVA est payée par l’acheteur lorsqu’il fait l’acquisition d’un bien neuf en LMNP et lui est restituée au moment de la livraison de la résidence. A l’inverse, un bien immobilier en LMNP occasion se paye HT, car la TVA a déjà été régularisée lors du premier investissement.

Frais de notaire LMNP neuf VS LMNP occasion

Les frais de notaire varient d’environ 3,5 % pour un bien neuf à 8,5 % en moyenne dans l’ancien. Un déséquilibre défavorable au LMNP ancien en apparence, qui peut être en grande partie effacé, car un LMNP occasion permet de toucher des revenus locatifs immédiatement après l’achat, sans attendre la livraison de la résidence dans le LMNP neuf. Mais si vous investissez dans un LMNP ancien de moins de 5 ans depuis la livraison, vous bénéficierez aussi des frais de notaires réduits. Comme dans le neuf. Les résidences livrées depuis moins de 5 ans sont recherchées, en partie pour cette raison.

Pour conclure, le choix d’investir en LMNP occasion ou LMNP neuf en résidence gérée devra d’abord être adapté à vos objectifs : si vous souhaitez une réduction d’impôt importante et rapide, l’achat dans le LMNP neuf peut vous correspondre grâce aux avantages du dispositif Censi-Bouvard. A l’inverse, si vous visez plutôt le long terme, un achat LMNP ancien semble être le plus adapté, en profitant du régime fiscal Réel de l’amortissement pendant près de 25 ans.

Si vous avez un projet d’achat en LMNP, nos équipes sont à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner, pour faire de votre investissement une réussite.

Les critères d’achat pour investir en LMNP en résidence gérée

Comme pour tout achat immobilier, l’investissement en LMNP occasion ou neuf requiert une grande attention pour éviter les pièges. Les choix d’aujourd’hui vous engageront sur plusieurs années et auront des conséquences sur la rentabilité de votre placement. Voici ce qu’il faut vérifier avant de passer devant le notaire.

L’emplacement

C’est sans doute le critère fondamental pour n’importe quel achat immobilier, et c’est la même chose le LMNP en résidence gérée. Il s’agit de l’emplacement géographique du bien, mais surtout de la cohérence entre sa localisation et le type de clientèle recherchée :

• Une résidence étudiante LMNP dans une ville étudiante attractive, proche des écoles et universités ou d’un réseau de transport en commun ;
• Une résidence de tourisme LMNP là où l’offre touristique est importante ou dans les grandes agglomérations ;
• Une résidence d’affaires LMNP près des lieux où l’activité économique est forte (quartiers d’affaires, espaces de congrès ou de salons professionnels ;
• Une résidence senior LMNP à proximité d’un centre-ville et de zones commerciales et de loisirs, facile d’accès en transports en commun ;
• L’emplacement est moins déterminant pour les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) du fait d’une demande bien supérieure à l’offre, mais on pourra privilégier une zone à forte densité par exemple.

Un bon emplacement diminue le risque de vacance locative (meilleur taux de remplissage) qui impacte la rentabilité des résidences services. De plus, en cas de départ de l’exploitant, l’emplacement devra être assez pertinent pour intéresser un autre gestionnaire. Idem pour l’investisseur qui souhaiterait revendre son bien LMNP.

La qualité de l’exploitant

La location meublée en résidence service LMNP permet au propriétaire de se décharger des contraintes de gestion locative, d’entretien, etc., et lui garantit un revenu même si le logement n’est pas occupé. Cependant, tous ces avantages reposent sur la performance du gestionnaire ! Une résidence qui à moitié vide, une mauvaise gestion des impayés, des niveaux de loyers trop élevés, une estimation des charges non-réaliste, une santé financière fragile… autant de problèmes qui peuvent impacter la rentabilité de la résidence et donc celle des propriétaires-bailleurs. Il est donc nécessaire de se renseigner sur l’exploitant avant de choisir un bien LMNP. Avec l’expérience et la connaissance du marché,  les référencements proposés par Investissement LMNP qui sont passés par le filtre de Secundis, acteur majeur et historique du marché, sont un bon gage de sécurité.

La durée du bail commercial

Un investissement LMNP en résidence service se traduit par la signature d’un bail commercial avec l’exploitant. Dans le neuf, le propriétaire est assuré d’une durée de bail d’au moins 9 ans alors que dans l’ancien, la durée dépendra du temps qu’il reste avant échéance du bail au moment où l’investisseur achète le bien LMNP, souvent moins de 9 ans par conséquent. Une information capitale pour une avoir une visibilité sur votre investissement.

D’autres critères doivent bien sûr être pris en compte comme le niveau de prix d’acquisition, le rendement annoncé, le choix de la fiscalité, etc. L’investissement LMNP en résidence services est fait de compromis, mais il doit avant tout correspondre aux objectifs que l’investisseur se fixe et à ses priorités.

Le statut LMNP

Le statut LMNP : une fiscalité modérée pour les loueurs de meublés

Le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal régissant la location de logements meublés.

La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur. L’avantage principal est la maîtrise de l’imposition pour les revenus locatifs qui varie en fonction du statut d’imposition choisi.

Mais le statut LMNP possède de nombreuses qualités :

• Les revenus générés sont peu fiscalisés
• Une meilleure rentabilité qu’avec la location nue
• Le bail pour une location meublée est moins contraignant que pour une location nue
• Récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans)

Si le propriétaire investit en Censi-Bouvard, il peut profiter des avantages suivants :

• Une réduction d’impôt de 11 % du prix investi hors taxe dans le bien
• La gestion locative facilitée, car le bien est entièrement géré par le gestionnaire
• Les loyers garantis même si le bien n’est pas occupé (bail commercial)