Investir en résidences de services sans fonds propres

La pierre est la valeur refuge par excellence dans le cœur de Français. Quelle que soit l’emplacement, la courbe des prix ne fléchit que très rarement sur le long terme. L’investissement immobilier en LMNP est un véhicule privilégié pour les Français dans une époque de taux encore accessibles. Alors comment se lancer sans fonds propres dans un tel investissement? Quelles sont les techniques et astuces à mettre en exergue pour finir de convaincre votre banquier du bien fondé de votre requête? Revue de détail.

Se lancer dans l’investissement en LMNP sans argent

Connaissez vous l’effet de levier du crédit immobilier? Autrement dit, une des règles de base en gestion de patrimoine est d’utiliser le crédit pour ne pas toucher à ses fonds propres et faire rembourser son crédit immobilier grâce à la perception d’un loyer LMNP. Vous allez donc pouvoir vous générer un revenu complémentaire à long terme (une rente) lorsque vous aurez fini de payer votre crédit immobilier.

En outre, cela va vous permettre de vous constituer un patrimoine solide pour vous préparer une retraite confortable.

Investir dans un bien LMNP sans argent est tout à fait possible. Avec les taux actuels, il vous sera possible de rembourser la banque sans trop payer d’intérêts. Nul besoin d’être riche pour acheter un bien dans une résidence gérée en LMNP. Les banques seront toujours enclines à vous prêter, s’il s’agit d’acheter un bien immobilier, sous réserve que votre dossier soit correct, bien entendu. (solvabilité, revenus, etc…)

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous allez louer un petit logement en résidence étudiante dont le loyer va vous être redistribué par le gestionnaire de la résidence, en vertu du bail commercial que vous allez signer avec lui. Et ce, sur la base de nombreuses années.

Ainsi, investir sans apport dans un bien LMNP, est relativement aisé pour les personnes ayant un CDI. Néanmoins, si vous n’êtes pas dans cette situation, le mieux est de vous faire aider par un courtier en crédit immobilier qui saura défendre votre dossier auprès de ses interlocuteurs.

Quoi qu’il en soit, avant de vous lancer dans ce projet de l’investissement locatif,  il faudra vous poser les bonnes questions, à savoir:

Déterminer avec précision votre objectif d’investissement :

• Patrimoine
• Revenu complémentaire
• rentes à venir

Choisir le type de bien immobilier pour atteindre votre objectif

• Type de surface
• Type d’actif immobilier LMNP (dans quelle résidence?)

Déterminez votre zone géographique

Si vous voulez louer votre bien LMNP il faut choisir une zone qui est recherchée par les locataires! Les seniors préféreront des villes dynamiques avec tous les commerces à proximité. Les étudiants auront besoin d’ activités et d’un transport dense à disposition.

Calculez la rentabilité locative visée

Si votre objectif est d’investir dans un bien en LMNP pour générer un revenu complémentaire, n’oubliez pas de calculer la rentabilité que vous allez pouvoir en tirer. Cela est essentiel pour réussir son investissement en LMNP. La rentabilité brute se calcule ainsi : montant annuel des loyers / valeur totale du bien.

Pensez à faire appel à un courtier

Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple? Mieux vaut confier la recherche de son crédit à un courtier professionnel qui vous trouvera le meilleur crédit. Gain de temps et de stress garanti!

La vocation d’un courtier est de connaître chaque banque de son périmètre et les profils qu’ils privilégient en fonction de leur politique commerciale. Cela permet d’orienter vite votre dossier dans la bonne banque. Même avec des taux d’emprunt encore accessibles, le fait de passer par un courtier immobilier augmente vos chances d’obtenir un crédit à des conditions plus avantageuses.

De plus , le courtier va pouvoir  agir sur la réduction tarifaire d’un produit d’assurance comme l’assurance ADI, les frais de dossier, l’annulation des l’annulation des indemnités de remboursement anticipé, etc.

Investir dans un bien LMNP à plusieurs

Investir en LMNP à plusieurs peut être intéressant, si on a pas d’apport au préalable. Ainsi, un groupe d’acquéreurs peut plus facilement accéder à un bien immobilier au prix élevé au mètre carré, comme dans les grandes métropoles.

En investissant à plusieurs (en famille, entre amis ou entre investisseurs) on mutualise les risques et les coûts. Dès lors, votre investissement en LMNP en résidence gérée vous coûte proportionnellement moins cher avec un risque plus que limité.

Une solution simple et souple pour investir : l’indivision

L’indivision est une solution simple pour investir dans un LMNP. En effet, deux ou plusieurs personnes vont acheter un bien immobilier LMNP en résidence gérée en indivision et obtenir pour chacun, un quote-part proportionnelle à leur apport dans l’investissement. L’indivision est intéressante en ce qu’elle permet à chaque indivisaire de sortir de l’indivision quand il le souhaite. Cette souplesse fait que beaucoup d’investisseurs peuvent se lancer dans l’aventure.

Investir en démembrement dans un LMNP

En n’acquérant que la nue-propriété – généralement autour de 50% de la valeur du bien – l’investisseur confie à un bailleur social (ce n’est pas une obligation) l’usufruit du bien pour une durée de 15 à 20 ans, selon le contrat. Pendant ces années, il ne paie ni charges ni taxes, son bien n’est pas pris en compte dans le calcul d’un éventuel IFI. Au terme, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et peut le louer comme il le souhaite, l’occuper ou le revendre. Là encore cette stratégie peut être astucieuse et est une bonne alternative pour investir en LMNP. En effet, cette solution est fiscalement attractive et devient de plus en plus plébiscitée par les investisseurs avertis.

Bien investir en fonction de son  âge

En gestion de patrimoine, on n’investit pas pareil à 30 ans qu’à 50 ans. Lorsqu’on est jeune, on peut opter pour un investissement locatif ou acheter son bien immobilier pour y habiter.

Si le jeune actif travaille dans une grande métropole, mieux vaudra, parfois, louer son appartement et opter pour un marché immobilier locatif de type LMNP, plus propice à un investissement locatif rentable à moyen terme.

Quoi qu’il en soit, plus que le facteur âge, c’est la stabilité de votre revenu qui conditionnera la bienveillance des banques à votre endroit (CDI , épargne, pas de découvert).

In fine, il n’y a pas d’âge minimal pour investir dans la Pierre. Si les premières années de la vie active servent à se constituer une épargne, il faudra s’intéresser rapidement à un investissement locatif défiscalisé de type LMNP. En revanche, peu avant la retraite, l’investissement dans une résidence gérée vous permettra de bénéficier de revenus immédiats pour compléter la baisse des revenus consubstantiels au départ de la vie active.

TVA récupérable, un argument fort pour le statut LMNP

SI vous pensez acquérir un bien LMNP en investissant dans une résidence gérée sur le marché du neuf ou de l’occasion, vous avez sans doute déjà tenu compte de la récupération de la TVA (20% du prix de votre futur bien) dans vos calculs. Mais savez-vous comment cela fonctionne ? Que devient la TVA en cours de vie de l’investissement en LMNP? Quid en cas de revente? Quid en cas de démembrement de propriété? Revue de détail.

Le principe de la TVA dans un investissement LMNP

Investir dans un logement LMNP – donc destinée à la location meublée – fait l’objet d’une taxe sur la valeur ajoutée appelée TVA. Cette TVA LMNP, avancée lors de l’acquisition du bien en résidence gérée, peut être récupérée si on respecte quelques conditions au préalable.

A savoir 20 % du prix d’achat de votre bien immobilier LMNP sous réserve que votre bien soit confié à un professionnel pendant une durée minimum de 9 ans et que vous vous engagez à conserver votre bien pour le louer meublé pendant au moins 20 ans.

• Exemple
  Prix du bien meublé en résidence de services seniors : 200 000 € HT
  Montant TVA (20%): 40 000 €
  Prix du bien meublé TTC : 240 000 €
  Vous pourrez récupérer 40 000 € sur les 240 000 € dépensés soit environ 16 %.

En outre, la loi Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA avancée pour l’achat du studio ou de l’appartement en résidence LMNP. Le dispositif permet de récupérer 20 % du montant engagé dans l’achat de votre bien sous réserve que la résidence propose a minima trois services aux résidents comme:

• la blanchisserie
• l’entretien des locaux
• la réception des clients
• le petit-déjeuner.

Si vous respectez toutes ces conditions, vous allez pouvoir récupérer la TVA LMNP. Attention: dans l’hypothèse où vous mettez en vente votre bien immobilier avant la 20ème année d’acquisition, allez-vous devoir rembourser la TVA récupérée au prorata temporis ?

TVA et revente du bien LMNP

Nous l’avons vu, une des conditions pour bénéficier de la TVA est de  conserver son bien  pendant une période minimale de 20 ans. Sachant qu’une opération après 20 ans fait sortir mécaniquement le vendeur du champ d’application de la TVA.

Néanmoins, si le primo-acheteur décide de revendre son bien en résidence de services, il pourra conserver l’avantage de la TVA s’il respecte quelques conditions. Dès lors, la rétrocession de la TVA ne sera pas remise en cause.

Dans l’hypothèse où la revente du bien en loueur en meublé non professionnel est réalisée avant 5 ans, la TVA est considérée comme acquise si le cédant et le nouveau bailleur sont tous les deux assujettis à la TVA.

C’est également le cas également si le bail en cours est repris par le second investisseur dans les mêmes conditions. En effet, L’article 257 bis du Code Général des Impôts dispose que “la déduction initialement opérée n’est pas reversée si les conditions précitées sont respectées”. Dès lors, la TVA peut être conservée par le vendeur. C’est toujours le cas lorsque l’on revend un bien en résidence de services.

Si le bien LMNP est revendu après 5 ans de détention, les conditions sont les mêmes:  les deux parties au contrat doivent être assujetties à la TVA. Une dispense de réversion de la TVA est appliquée par le Fisc si toutes les conditions sont remplies.

Quid de la TVA en cas de démembrement de propriété?

Le démembrement de propriété permet à l’usufruitier de

• transmettre son patrimoine dans un cadre fiscal avantageux
• d’obtenir des revenus complémentaires immédiats.

En scindant la propriété entre usufruit et nue-propriété, le démembrement permet de préparer efficacement sa succession tout en minorant les  taxes que devront payer les  héritiers.

Néanmoins, le démembrement de biens immobiliers LMNP assujettis à la TVA peut entraîner une régularisation de TVA et générer des problèmes  si ces conséquences n’ont pas été suffisamment  anticipés.

En effet, dans le cas d’un démembrement, la nue-propriété n’ouvre pas de droit à déduction car il n’y a aucune activité de location. Cette TVA n’est récupérable par le nu-propriétaire que si celui-ci exploite une activité soumise à TVA.

Dès lors, la quote-part de TVA qui grève la nue-propriété n’est pas récupérable et devra être restituée au prorata du Fisc application des règles prévoyant la régularisation de TVA par vingtième.

• Cas pratique
  Un bien LMNP en résidence gérée
  TVA récupérée de 20 000€ il y a 10 ans
  Nue-propriété= 60% dans le cadre d’un démembrement
  Il faudra reverser au Trésor Public la somme 6000 € (20 000 x 60% x 10/20ème).

En conclusion, si vous détenez déjà le statut de louer en meublé professionnel, pour obtenir le remboursement de la TVA vous devrez envoyer au centre des impôts :

• Le formulaire 3519 complété ;
• L’acte notarié du bien LMNP
• La copie du bail commercial ;
• Le décompte du notaire.

Dès lors, vous obtiendrez le remboursement de la part du Trésor public sous un délai d’environ 6 mois. Cette possibilité de récupérer la TVA constitue un des avantages fiscaux les plus intéressants du statut LMNP.

La plus-value LMNP : l’avantage à la revente

Actuellement, lorsque vous vendez votre bien immobilier en LMNP, il est probable que vous allez en obtenir un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. Différence entre le prix de vente et le prix d’achat, la plus-value est donc le gain que vous allez dégager lors de la cession de votre bien immobilier LMNP.
Cette plus value peut donc être élevée en fonction de la durée de votre investissement et du marché immobilier. Quoi qu’il en soit, plus vous aurez conservé votre bien longtemps, plus vous allez bénéficier d’exonérations pour corriger la plus-value brute de votre investissement. Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels quand ils vendent leurs biens en résidence de services sont soumises au régime des plus-values privées.

Comment se calcule l’imposition d’une plus-value LMNP?

La plus-value immobilière LMNP est imposée au titre des plus-values des particuliers, quelle que soit la situation du bien. Sont concernés les vendeurs domiciliés en métropole et dans les départements d’Outre-mer,

Les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières (SCI) sont soumises à l’impôt sur les plus-values.

Lors de la revente de votre bien immobilier LMNP , si vous réalisez une plus-value, celle-ci sera imposable dans certaines limites. Sauf dans les cas suivants:

• La revente de la résidence principale ou d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
• La vente biens pour un prix inférieur ou égal à 15 000 €
• La vente d’un bien dans le cas d’une expropriation
• La vente par des retraités ou invalides de condition modeste

Calcul de la plus-value brute en LMNP

La plus-value brute en LMNP correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, tous deux corrigés.
Ainsi, le prix de vente dit corrigé représente le prix relaté dans l’acte de vente minoré des frais de vente.

Le prix d’acquisition corrigé en LMNP correspond au prix d’achat figurant dans l’acte définitif de vente majoré également des frais d’achat (frais de notaire) et travaux éventuels justifiés à l’aide de factures produites par des professionnels du bâtiment.

Calcul de la plus-value nette en LMNP

La plus-value nette est quant à elle égale au montant taxable de la plus-value immobilière. Elle est calculée en appliquant des abattements au montant brut de la plus-value, calculés en fonction du nombre d’années de détention du bien.

Plus cette durée est longue, plus important sera l’abattement. Cet abattement est donc fonction de la durée de détention et s’applique de la même façon à toutes les catégories de biens immobiliers (maisons ou logements collectifs, immeubles, terrains constructibles).

Toute cession LMNP donne lieu à taxation (taux de 19 % et prélèvements sociaux au taux de 17,2 % depuis le 1er janvier 2018). Lors de la vente chez le notaire, ce dernier calcule la plus-value imposable, et la déclare auprès de l’administration fiscale.

L’abattement sur la plus-value déclarée est calculé selon la durée de détention du bien immobilier. En effet, vous bénéficiez du régime des particuliers. Autrement dit, si vous êtes propriétaire depuis 22 ans, vous profitez d’une exonération totale de l’imposition sur la plus-value. Néanmoins les prélèvements sociaux restent dus pendant encore 8 ans.

• 6 % d’abattement chaque année jusqu’à la 21e année de détention
• 12 % la septième année
• 18 % la huitième année, etc…

• 1,65 % pour chaque année de détention
• Soit 1,65 % la 6e année, 3,3 % la 7e, etc…
• Puis 1,60 % supplémentaire lors de la 22e de détention
• La 22e année, le pourcentage d’abattement est donc de 28 %
• Il s’élève à 9 % pour chaque année au-delà de la 22e (37 % la 23e, 46 % la 24e, et ainsi de suite…)

Bon à savoir : Les amortissements obtenus chaque année dans le cadre d’un dispositif de loueur en meublé non professionnel ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.

Si la plus-value nette imposable est supérieure à 50 000 €, le vendeur d’un bien en LMNP devra payer une taxe supplémentaire, calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Partant de ce constat, si le bien LMNP en question, est vendu par plusieurs propriétaires, les 50 000€ de plus-value nette imposable seront calculés au prorata des quote-parts détenues par les propriétaires.

Les investisseurs non-résidents, fiscalement domiciliés hors de l’Union Européenne, doivent désigner un représentant fiscal accrédité. Celui-ci est le garant de l’exactitude des déclarations : c’est lui qui calculera la plus-value en cas de revente, ainsi que le montant de l’impôt et des cotisations sociales dus sur cette base.

Quand est-on imposable sur la plus-value immobilière LMNP  ?

Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt dans les cas suivants :

• Vente d’un actif immobilier ( meublé classique ou résidence de services)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier
• Vente d’une Société Civile Immobilière (SCI)

Le statut LMNP offre de nombreux avantages financiers aux particuliers investisseurs. A la revente, ce calcul de la plus-value avantage encore l’investisseur. Il permet d’envisager l’acquisition d’un bien avec plus de sérénité, en facilitant les transactions.

Coliving : le nouveau visage des résidences étudiantes

On n’étudie plus aujourd’hui comme il y a 30 ans. Allongement de la durée des études, périodes en entreprise, parties de cursus effectuées à l’étranger, retour aux études après une première expérience professionnelle… les étudiants d’aujourd’hui ont mûri et sont souvent assimilables à de jeunes actifs. Les résidences étudiantes ont elles aussi beaucoup évolué ces dernières décennies.
Dans les années 70 et 80, les chambres dévolues aux étudiants ne dépassaient pas 10 m², avec un confort minimum et sans espaces collectifs attractifs. Le parc immobilier des fameux CROUS s’est dégradé lentement mais sûrement. Il fallait donc réinventer les Cités U. Même les premières résidences étudiantes, apparues à la fin des années 80, paraissent maintenant obsolètes. Avec l’évolution de la société et depuis la crise sanitaire, de nouveaux concepts se développent, comme celui du coliving, donnant un nouvel élan et de belles perspectives de rentabilité pour les investisseurs LMNP, s’ils savent bien choisir leur emplacement.

Outre les avantages inhérents au statut LMNP, comme la fiscalité, et ceux inhérents aux investissements en résidence de service et inscrits dans le bail commercial, comme la régularité du versement des loyers, l’investissement en résidence coliving assure une solide valorisation à l’acquéreur. L’attractivité de ce concept et la rareté de l’offre garantissent au copropriétaire LMNP des plus-values intéressantes et une revente future rapide.

Pour autant, il faut toujours évaluer ces résidences selon les critères classiques de l’investissement LMNP :

• l’emplacement, particulièrement important ici,
• la solidité du gestionnaire, surtout quand il s’agit de sociétés jeunes,
• la qualité de gestion et la clarté du bail commercial,
• l’entretien et le respect des normes.

Il ne faut donc pas hésiter à se faire conseiller et accompagner par un professionnel du secteur, pour éviter les éventuelles mauvaises surprises et sélectionner le bien qui correspondra le mieux à sa situation et à ses objectifs.