Le principe : un locataire unique, professionnel, engagé
Vous louez votre appartement à l’exploitant de la résidence, pas à l’occupant. L’exploitant sous-loue à la nuitée, à la semaine ou à l’année, gère le personnel, l’entretien et le remplissage, et vous verse un loyer contractuel, que le logement soit occupé ou non. Le bail commercial est le contrat qui organise cette relation, généralement pour 9 à 12 ans.
La durée restante et le renouvellement
Sur le marché secondaire, vous reprenez le bail en cours : la durée restante est une donnée clé. Un bail récent offre de la visibilité ; un bail proche de son terme ouvre une renégociation, à la hausse comme à la baisse selon la santé de la résidence. Un bail arrivé à échéance sans renouvellement formel se poursuit en tacite reconduction : le loyer continue d’être dû, mais chacune des parties peut donner congé avec préavis. Les fiches Secundis affichent la situation exacte du bail de chaque lot.
L’indexation du loyer
La plupart des baux indexent le loyer sur l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’IRL, parfois avec un plafond ou un pourcentage de l’indice (par exemple « 100 % de l’IRL à compter de 2026 »). Un loyer indexé protège votre rendement de l’inflation ; un loyer gelé l’érode. Vérifiez la formule et la date de la dernière révision.
Articles 605 et 606 : qui paie les travaux ?
C’est la clause la plus importante et la plus mal lue. L’article 605 du Code civil vise les réparations d’entretien ; l’article 606, les gros travaux (gros murs, voûtes, toiture, murs de soutènement). Selon les baux, le propriétaire supporte le 606 seul, ou le 605 et le 606, ou rien. À loyer égal, un bail qui laisse les gros travaux à l’exploitant produit un rendement net nettement supérieur. Le dossier de chaque lot Secundis précise la répartition.
Les charges non récupérables et la taxe foncière
Le bail dit quelles charges de copropriété restent à votre charge (charges du propriétaire non récupérables) et si la taxe foncière est refacturée ou non à l’exploitant. Ces montants sont déduits dans notre simulateur.
Cession du bail et changement d’exploitant
Le bail commercial est attaché aux murs. Si l’exploitant cède son fonds, le repreneur reprend les engagements du bail. Si l’exploitant fait défaut, le bail peut être résilié et un nouveau signé avec un repreneur, souvent à d’autres conditions : c’est le risque principal du placement, et la raison pour laquelle nous vérifions la solidité de chaque opérateur avant mise en vente. Voir Choisir son exploitant.
Ce que nous vérifions pour vous
Pour chaque lot Secundis : durée restante, formule d’indexation et dernière révision, répartition 605/606, charges non récupérables, taxe foncière, semaines d’occupation éventuelles, et historique de versement des loyers. Tout figure dans le dossier complet, transmis par votre conseiller.