LMNP : des revenus BIC, pas des revenus fonciers
Louer meublé, c’est exercer une activité commerciale au sens fiscal. Vos loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Cette différence change tout : les BIC autorisent l’amortissement du bien, ce que les revenus fonciers interdisent.
Micro-BIC ou régime réel ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % sur les meublés classiques) : simple, mais la moitié de vos loyers reste imposée à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le régime réel déduit vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, comptabilité, assurance) et l’amortissement du bien et du mobilier. Dans la quasi-totalité des cas en résidence gérée, le réel est plus avantageux, souvent de très loin.
L’amortissement, expliqué simplement
Amortir, c’est constater comptablement que le bien « s’use ». Chaque année, une fraction de sa valeur (hors terrain) est déduite de vos loyers : en pratique 2 à 3 % par an sur l’immobilier, davantage sur le mobilier. Sur un lot de 100 000 € produisant 5 000 € de loyer, l’amortissement peut dépasser 2 500 € par an ; ajoutez les charges réelles et la base imposable tombe à zéro ou presque. Vos loyers sont perçus, mais pas imposés. L’amortissement non utilisé une année est reporté sans limite de durée sur les années suivantes.
Et quand on achète un bien d’occasion ?
L’acheteur d’un LMNP d’occasion repart d’une page blanche : il amortit son prix d’achat, sur une nouvelle durée. Le fait que le vendeur ait déjà amorti le bien ne change rien pour vous. C’est l’un des atouts du marché secondaire : un prix décoté et un amortissement complet.
La TVA sur un lot en résidence gérée
À l’origine, l’acheteur d’un lot neuf a récupéré la TVA en échange d’un engagement de vingt ans de location avec services. Sur le marché secondaire, si la résidence a plus de vingt ans, la question est purgée. Sinon, une régularisation au prorata des années restantes peut s’appliquer ; elle est calculée et indiquée dans le dossier de chaque lot, et le bail se poursuivant, elle est le plus souvent neutre pour l’acheteur qui reprend l’engagement.
La revente : plus-value des particuliers
En LMNP (non professionnel), la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul : c’est une différence majeure avec le statut professionnel (LMP).
Ce que le simulateur Secundis calcule pour vous
Sur chaque fiche lot, le simulateur applique le régime réel avec amortissement à votre tranche d’imposition et à votre financement (comptant ou à crédit). Il affiche le revenu net mensuel ou l’effort d’épargne, et l’impôt sur vos loyers. Les hypothèses sont affichées et modifiables ; le résultat est indicatif et doit être validé avec un expert-comptable, dont les honoraires sont d’ailleurs déductibles.