Un marché d'emplacements, avant tout
Une résidence de tourisme ne vaut que par son site. Les programmes que nous retenons sont situés là où la demande existe douze mois sur douze ou sur deux saisons franches : pied des pistes en station de ski, front de mer ou première ligne du littoral, cœur historique des villes visitées, thermalisme, parcs et sites classés. Un appartement en centre-ville de Bordeaux, d'Annecy ou de Biarritz, à quelques minutes à pied des commerces et des transports, se reloue et se revend ; un programme isolé en périphérie, beaucoup moins. C'est la première chose que nous regardons, avant même le rendement affiché.
Cette exigence d'emplacement a une vertu supplémentaire sur le marché secondaire : la valeur de votre bien repose sur un actif immobilier réel, dans une ville où le mètre carré a son propre marché, et pas seulement sur le loyer que verse l'exploitant.
Comment fonctionne le tourisme géré
L'exploitant loue l'ensemble des appartements par un bail commercial de 9 à 12 ans et commercialise les séjours. Il assume le remplissage, la saisonnalité, l'accueil, le ménage et l'entretien courant. Vous percevez un loyer fixe, indexé, que la résidence affiche complet ou non : c'est la différence essentielle avec une location saisonnière en direct, où le rendement dépend de votre taux d'occupation et de votre temps.
La résidence de tourisme rend des services para-hôteliers (accueil, fourniture du linge, petit déjeuner, nettoyage) : à ce titre, la TVA est récupérable à l'acquisition et les loyers sont soumis à TVA. Beaucoup de résidences sont par ailleurs classées, un classement préfectoral qui conditionne certains avantages fiscaux et témoigne d'un niveau de prestation vérifié.
Pourquoi le rendement est plus élevé
De 5 à 6,5 % HT/HT sur notre catalogue, contre 4 à 5 % en résidence étudiante ou séniors. Ce surcroît rémunère une réalité : l'activité de l'exploitant est plus cyclique, sensible à la météo, à l'enneigement, au pouvoir d'achat et à la concurrence des plateformes de location entre particuliers. Le loyer, lui, reste contractuel ; c'est la capacité de l'exploitant à le payer dans la durée qui doit être examinée.
Ce que nous vérifions avant de publier un lot
L'emplacement et le site
Station, altitude et enneigement, distance à la plage ou au centre-ville, fréquentation annuelle, saisonnalité réelle, concurrence hôtelière et locative. Un même exploitant peut très bien tenir une résidence et peiner sur une autre : nous jugeons le programme, pas seulement l'enseigne.
L'exploitant
Solidité financière, historique de versement des loyers sur la résidence concernée, taille du réseau et capacité de commercialisation.
Le bail et ses clauses
Durée restante, indexation, répartition des travaux entre les articles 605 et 606 du Code civil, conditions de renouvellement, et le cas échéant les semaines d'occupation personnelle que le bail vous réserve.
La copropriété
Travaux votés, fonds de travaux, charges non récupérables, procès-verbal de la dernière assemblée générale : une résidence de tourisme vieillit vite si elle n'est pas entretenue, et un rafraîchissement mal anticipé pèse sur le loyer futur.
Occupation personnelle : ce qu'il faut savoir
Certains baux prévoient quelques semaines d'occupation par le propriétaire, en contrepartie d'une réduction de loyer. C'est un agrément réel, mais il se paie : chaque semaine occupée est une semaine non louée. La fiche de chaque lot indique précisément ce que prévoit le bail en cours, et l'occupation personnelle peut avoir des conséquences sur la récupération de la TVA : à valider avec votre expert-comptable.
Fiscalité et revente
Au régime réel, l'amortissement du bâti et du mobilier efface tout ou partie de l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Point d'attention : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value pour les résidences de tourisme et d'affaires, contrairement aux résidences étudiantes, séniors et EHPAD. C'est un paramètre à intégrer dès l'achat si vous visez une revente à moyen terme ; le simulateur de chaque fiche en tient compte.