Guide du LMNP 2026 · marché secondaire
Guide du LMNP 2026 : le marché secondaire des résidences gérées, pour acheter un bien déjà loué
Plus de 300 000 logements en résidences de services gérées, 2 500 à 3 000 reventes par an : le marché secondaire du LMNP est un marché organisé et performant. Ce guide explique comment il fonctionne, ce qu'il rapporte, et ce que nous vérifions avant de publier un lot.
- 300 000
- logements en résidences gérées
- 2 500 – 3 000
- reventes par an
- 5,75 %
- rendement moyen HT/HT du catalogue (novembre 2026)*
1. Comprendre
Une gestion locative professionnelle, sécurisée par un bail commercial
Vous achetez un appartement meublé dans une résidence gérée. L'exploitant de la résidence est votre locataire : il vous verse un loyer défini par un bail commercial, que le logement soit occupé ou non, et loue lui-même aux occupants finaux.
- 1L'investisseurachète et devient pleinement propriétaire du logement et de sa quote-part des parties communes.
- 2L'exploitantgère et entretient la résidence, assure le remplissage, assume les risques locatifs — et vous verse le loyer.
- 3Le bail commercialde 9 à 12 ans fixe le loyer, son indexation et la répartition des charges. Sur le marché secondaire, vous le reprenez en cours.
- 4Le statut LMNPrend les loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement, et la TVA est récupérée sur l'acquisition.
2. Les avantages
Un placement sécurisé, rentable et socialement utile
Se constituer un patrimoine immobilier, percevoir des revenus réguliers, indexés et sécurisés, pas ou peu fiscalisés, via une gestion déléguée — tout en profitant d'un rendement attractif.
Un patrimoine immobilier
Une valeur refugeÀ moyen et long terme, l'immobilier reste le placement le plus sûr pour générer des revenus complémentaires et transmettre. C'est aussi un actif socialement utile : logement des étudiants, des séniors, des personnes dépendantes.
Des revenus réguliers
Un loyer défini, des charges connuesLe bail fixe le montant du loyer et la périodicité des versements, et répartit clairement les charges. Le plus souvent, seuls restent à votre charge la taxe foncière et les frais de syndic.
Des revenus indexés
Un rempart contre l'inflationLe bail prévoit, dans la majorité des cas, l'indexation des loyers sur un indice : vos loyers sont réévalués dans le temps.
Des revenus sécurisés
La garantie du bail commercialL'exploitant règle le loyer que le logement soit libre ou occupé. L'absence de locataire ou les impayés ne sont plus votre souci : la gestion est mutualisée sur toute la résidence.
Des revenus pas ou peu fiscalisés
La puissance de l'amortissementLe statut de loueur en meublé permet d'annuler tout ou partie de l'imposition des loyers sur 15 à 25 ans, grâce à l'amortissement de l'immobilier et du mobilier et à la déductibilité des charges.
Une gestion déléguée
L'immobilier sans les contraintesLe bail confie à l'exploitant la gestion de la résidence : remplissage, frais de fonctionnement, tout ou partie de l'entretien. Vous n'avez rien à gérer.
Un rendement attractif et pérenne
Le meilleur compromis performance / sécuritéReposant sur une activité maîtrisée par l'exploitant et un remplissage optimisé, les rendements nets de charges, de gestion et d'impôts sont généralement supérieurs à ceux de l'immobilier traditionnel. Un placement pour qui recherche des revenus stables, indexés et pérennes, avec un traitement fiscal optimisé — les produits boursiers étant potentiellement plus performants, mais aussi plus volatils.
3. Choisir le marché secondaire
Un marché organisé et performant
Estimé entre 2 500 et 3 000 transactions par an au sein d'un parc de près de 300 000 logements, le marché de la revente progresse constamment depuis quinze ans. Longtemps marché de niche, il est aujourd'hui reconnu et proposé par les conseillers en gestion de patrimoine : une liquidité au juste prix pour les vendeurs, des atouts spécifiques pour les acheteurs.
* Loyer annuel HT rapporté au prix d'acquisition HT, hors frais de notaire.
4. Ce qu'il faut retenir
Quatre idées, un investissement
- 1
J'achète
un actif immobilier répondant à des besoins sociétaux : logement étudiant, sénior, médicalisé.
- 2
Mon bien est géré par un exploitant
Je suis déchargé de la gestion locative ; le bail commercial me garantit le paiement régulier du loyer, même en cas de vacance.
- 3
Je perçois des revenus locatifs
constants, indexés et sécurisés, supérieurs à ceux des actifs sans risque (livrets, fonds euros).
- 4
Je défiscalise
Le statut LMNP me permet de profiter d'une fiscalité allégée sur les revenus générés.
5. La mission de Secundis
Référencer des biens grâce à des critères exigeants, pour un investissement serein et pérenne
Sur trois lots proposés à la revente, un seul est retenu au catalogue. Chaque résidence est passée au crible de six critères avant publication.
L'offre de revente LMNP de Secundis
- 40 % Résidences étudiantes
- 25 % Résidences séniors
- 20 % Résidences EHPAD
- 15 % Résidences d'affaires / tourisme
Plus de 20 exploitants référencés
- Artémisia
- Cardinal Campus
- Clariane
- Cogedim Club
- Colisée
- Domidep
- Domitys
- DomusVi
- Espace & Vie
- Le Noble Âge
- Les Belles Années
- Les Jardins d’Arcadie
- Logifac
- Mama Shelter
- Néméa
- Pierreval
- Privilège LP
- Privilodges
- Réside Études
- Studélites
6. Secundis
Opérateur indépendant, spécialiste du marché secondaire des résidences gérées depuis 2007
Aller plus loin
Guide
Choisir son exploitant : la solidité du gestionnaire compte plus que l'emplacement
En immobilier classique, la règle est « l'emplacement ». En résidence gérée, la règle est « l'exploitant ». C'est lui qui vous…
Lire le guide →Guide
EHPAD, étudiants, séniors, tourisme ou affaires : quel LMNP d'occasion vous ressemble ?
Le LMNP géré n'est pas un marché, c'en est cinq. Même mécanique de bail commercial, mais des rendements, des risques et des…
Lire le guide →Guide
Fiscalité LMNP et amortissement : pourquoi vos loyers sont peu ou pas imposés
Le statut LMNP est d'abord un statut fiscal. Bien utilisé, il rend vos loyers presque invisibles pour l'impôt pendant de longues années.…
Lire le guide →Guide
Lire un bail commercial de résidence gérée : les clauses qui font votre rendement
En résidence gérée, votre locataire n'est pas un particulier : c'est un exploitant, lié par un bail commercial. Ce document fait votre…
Lire le guide →