Pourquoi investir en EHPAD offre l'un des meilleurs rendements du LMNP géré
L'achat d'une chambre en EHPAD est, sur le marché secondaire, l'un des placements les plus rémunérateurs du LMNP géré. La raison est simple : la demande est structurelle et l'offre contrainte. La France compte plus de 7 500 EHPAD dont la création est soumise à autorisation des Agences Régionales de Santé — on ne construit pas un EHPAD comme on construit une résidence étudiante. Pendant ce temps, les générations nombreuses du baby-boom atteignent l'âge de la dépendance dans la décennie qui vient.
Pour l'investisseur, ce déséquilibre se traduit par des baux commerciaux longs signés par de grands opérateurs du soin, et des loyers structurellement solides. Sur le second marché, vous achetez une chambre déjà exploitée : l'établissement tourne, l'exploitant paie depuis des années, et son historique de versement figure dans le dossier du lot.
Le mécanisme : vous êtes le propriétaire, l'exploitant est votre locataire
Vous n'hébergez pas un résident : vous louez votre chambre à l'exploitant de l'établissement — EMEIS, DomusVi, Emera, Colisée… — par un bail commercial. C'est lui qui gère tout : les résidents, le personnel, l'entretien, le remplissage. Et c'est lui qui vous doit le loyer, que la chambre soit occupée ou non. À l'achat sur le marché secondaire, vous reprenez le bail en cours aux conditions existantes : votre premier loyer court dès la signature de l'acte.
Achat chambre EHPAD : les ordres de grandeur. Sur notre catalogue, une chambre EHPAD s'achète entre 75 000 € et 160 000 € HT selon la ville, l'exploitant et le loyer en place, pour des rendements HT/HT de 5,5 à 6,5 %. À comparer aux 4 – 4,5 % des résidences étudiantes des grands exploitants : l'écart rémunère une exigence — le choix de l'opérateur.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter (et que nous vérifions pour vous)
Le marché de l'EHPAD a connu sa crise de confiance — l'affaire Orpea l'a rappelé à tous. C'est précisément pour cela que la règle d'or de l'investissement en EHPAD tient en une phrase : la solidité de l'exploitant compte plus que l'emplacement. Chaque lot publié sur Secundis est vérifié un par un avant sa mise en vente, sur trois points :
La santé de l'exploitant
Comptes de l'opérateur, historique de versement des loyers sur le lot, situation du groupe. Un exploitant qui paie depuis dix ans n'est pas une promesse, c'est un fait vérifiable.
Le bail, article par article
Durée restante, indexation du loyer, et surtout la répartition des travaux (articles 605 / 606 du Code civil) : c'est elle qui fait la différence entre un rendement réel et un rendement théorique.
La copropriété
Procès-verbal de la dernière assemblée générale, travaux votés ou à prévoir, charges non récupérables. Tout figure dans le dossier de chaque lot.
La fiscalité : des loyers peu ou pas imposés
Les loyers d'une chambre EHPAD relèvent du statut LMNP. Au régime réel, l'amortissement du bien se déduit de vos recettes : dans la plupart des situations, vos loyers ne sont pas imposés pendant de longues années. Le simulateur Secundis, présent sur chaque fiche, calcule votre cas particulier en deux réglages.
EHPAD ou résidence séniors : lequel vous ressemble ?
La résidence services séniors accueille des personnes âgées autonomes ; l'EHPAD est un établissement médicalisé, autorisé et contrôlé par l'ARS. Pour l'investisseur, l'EHPAD offre un rendement supérieur et une barrière à l'entrée réglementaire ; la résidence séniors, un marché plus souple porté par la même démographie.